吉林市长春路城市综合开发建设项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2025-06-12

1.1.1产品简介

本项目占地面积67万平方米，将在船营区建设集住宅、商业、医疗、教育等功能于一体的高品质宜居新城。

船营区是吉林市的发祥地和古城旧址，曾经的八个老城门旧址均在区内，在此基础上建设宜居新城可以充分发挥旧城文化底蕴和生态优势，符合国家城市更新政策的同时，也符合吉林市旅游产业发展定位。

1.1.2市场前景

（1）城市更新的现状分析

随着中国城市化进程的不断推进，我国也针对城市和农村中不符合现代化社会和城市发展的建筑进行了重建和更新。从定义上看，城市更新是对城市中的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等已不适应现代化城市社会生活的地区进行更新，旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会的可持续发展。旧城改造面向旧城镇、旧厂房及旧村庄等，是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境。

城市更新上游为工程技术提供方，主要包括建筑施工企业、建筑设计与规划企业；中游为城市更新开发企业，共包括两级开发厂商，其中一级开发主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企业，二级开发则更聚焦于城市更新项目的商业化发展，因此主要以地产公司为主；城市更新行业下游包括住宅运营、商业运营以及园区运营等，细分领域较多。

根据我国的城镇化历程及城市建设规划变化，中国城市更新的发展历程可以分为以下四个阶段。在第1阶段，城市建设秉持“变消费城市为生产城市”与集中力量开展“社会主义工业化建设”的基本国策；第2阶段，第三次“全国城市工作会议”制定了《关于加强城市建设工作的意见》，该文件的颁布大幅度提高了城市建设工作的重要性；第3阶段，以“退二进三”为标志的大范围城市更新全面铺开；第4阶段，面对空间资源趋向匮乏、发展机制转型倒逼的现实情境，城市更新成为存量规划时代的必然选择。

政府是更新项目的规划者与主要发起者、总体推动者、政策保障者与管理监督者。为城市更新提供主要资金投入的开发商及建筑商等是城市更新的实施主体。在大多数情况下，更新的居民、业主或商家、机构等是城市更新项目的主要受益者。更新后的运营者，如商户、新居民、持有产权的基金等是城市更新后资源的支配者，也是新的城市发展推动力。他们在享受城市更新成果的同时，也在不断提升和发展着城市更新项目的效益。从根本上说，保证这个群体的利益，城市更新中其他主体的利益才有可能最终实现。

在“十四五”期间城市更新行动上升至国家战略的背景之下，全国各地陆续出台了城市更新政策法规，完善制度机制，探索多种实施模式。根据住建部数据，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。城市更新不仅解决了城市发展中的突出问题和短板，提升了群众获得感、幸福感、安全感，也成为了新的经济增长点。

截止2022年底，全国571个城市共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元。2023年，中国共实施城市更新项目约6.6万个，完成投资约2.6万亿元。这些项目包括新开工改造城镇老旧小区5.3万个，改造城市燃气等管道约10万公里，建设“口袋公园”4100多个以及绿道5300多公里，拓展草坪开放空间1.1万公顷。

从市场规模来看，城市更新行业呈现出持续增长的趋势。据统计，近年来全国城市更新项目数量和投资额均大幅增长。特别是老旧小区改造，作为城市更新的重要组成部分，进展迅速，显示出巨大的市场需求和潜力。同时，城市更新项目的销售情况也总体良好，相关房地产产品的销售呈现出稳步增长的趋势。

行业发展前景及趋势方面，在我国城镇化的关键阶段，行业下游需求规模持续扩大是发展的必然趋势，在城市更新工作的推动过程中，国家政策将主导行业的整体发展，商业模式亦将持续创新。

值得注意的是，城市更新工作周期长，资金需求量大，近年来由于我国房地产市场中多家房企出现经营危机，我国的城市工作一定程度上受阻。但随着宏观经济形势边际修复，在国家政策持续推动、市场作用充分发挥的情况下，城市更新市场未来将持续活跃，预计到2029年，城市更新工作的投资规模将超过9万亿元。

（2）吉林市市场需求

吉林市作为一座旅游城市，拥有丰富的冰雪资源和自然风光，如松花湖、北大湖滑雪场等，吸引了大量游客。在2023-2024雪季，吉林市接待国内游客1.25亿人次，同比增长121%；实现国内旅游收入2419亿元，同比增长140%，两项指标均创历史新高。吉林市致力于通过城市更新行动逐步丰富城市功能品质，保护传承城市历史文化，致力于打造更趋宜居、更适宜业、更具江城特色的城市环境，雾凇岛、韩屯村和乌拉街古镇等这些地方将逐步提档升级，成为观赏雾凇的最佳地点之一。

吉林市还围绕“大东山水迎天下”城市主题，大力推动文旅产业高质量发展，构建全域、全季、全时、全要素、全链条的浪漫之城、冰雪之城、文博之城、欢乐之城。

吉林市围绕加快建设旅游强市这一目标，将江城“印记”融入城市更新行动，如将城市地标建筑印制到文创产品中，提升城市的旅游吸引力。高品质的宜居新城将为游客提供更好的服务和体验，进一步推动旅游业的发展。

吉林市“十四五”规划中明确要顺应科技革命、产业转型、消费升级趋势，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。稳固发展支柱型服务业，加快发展成长型服务业，构建差异化、特色化、便利化的现代商贸服务体系，提升旅游、信息服务、商务服务、研发设计等行业服务水平。

在全面发展现代服务业的同时，积极发展医疗康养、航空服务业、电子商务、物流和金融五大重点领域，打造“东北三省医养首选地”。吉林市通过城市更新行动，推动城市高质量发展，提升城市风貌和品质，努力打造国内一流、东北领先的生态宜居城市和省域副中心城市。高品质的宜居新城是实现这一目标的关键组成部分。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策优势

2022年上半年，中央多次在高级别会议中提到要有序推进城市更新，并将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。这意味着，我国城市更新进程已具备实质性的进展，随着政策的进一步落地，城市更新相关条例也逐渐细化，政策也从改造规划转变为实施方案。

2023年《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》中明确要加强规划与土地政策融合，提高城市规划、建设、治理水平，支持城市更新，营造宜居韧性智慧城市。

2024年《关于开展城市更新示范工作的通知》中明确，进一步完善城市功能、提升城市品质、改善人居环境，推动建立“好社区、好城区”，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变。

《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》明确，要坚持以人为本、遵循规律、分类施策、集约高效的工作原则。经过5年的努力，农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住地提供基本公共服务制度进一步健全，协调推进潜力地区新型工业化城镇化明显加快，培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈，城市安全韧性短板得到有效补齐，常住人口城镇化率提升至接近70%，更好支撑经济社会高质量发展。

《吉林省服务业发展“十四五”规划》指出要推动市级中心城市服务业集聚化发展。吉林、四平、辽源、延边等8个地区中心城市和长白山管委会，立足当地资源、产业优势和城市发展，整合服务业资源，优化服务业发展空间，大力培育建设商贸物流、旅游休闲、文化教育、健康养生、金融商务、研发及广告创意等各类服务业集聚区、园区。大力推进集聚区、园区建设，优化同类型、关联度高的服务业企业和要素合理集聚，发挥好中心城市对周边县（市、区）服务业发展的辐射带动作用。

2023年吉林市制定了《“新时代 新江城”城市更新三年行动实施方案》，提出吉林市立足打造省域副中心城市发展定位，以民生诉求和未来发展需求为导向，持续实施城市更新行动。重点推进“休闲惠民、路面维管、道路畅通、便民保障、旧城改造、城市绿化、照明更新、文化景观提升、生态环境、智慧江城”城市更新十大工程。

《吉林市招商引资政策》中明确，吉林市产业投资引导基金投资项目应符合国家和相关产业政策及发展规划，重点投向吉林市“6411”产业规划中旅游、医药健康、航空、信息技术、新材料、先进装备制造、生物技术、节能环保、新能源、文化创意、现代农业、现代服务业等相关产业，以及市政府重点扶持发展的其它领域。

引导基金除采取参股设立子基金的投资方式之外，也可以采取跟进投资、直接投资等方式；对新引进的符合条件的招商项目，按照国家、省现行税收政策，享受税收减免。对吉林市贡献较大的项目，依据《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》（国发[2015]25号）文件精神，由相关部门协助企业依法合规申请税收减免。

（2）资源优势

船营区地处吉林市中西部，因明清两代在此设船厂和水师营而得名。1936年4月1日正式设吉林市时，始用船营区名，是吉林市的发祥地和古城旧址，曾经的八个老城门旧址均在区内。辖区幅员面积612.64平方公里，其中，建成区面积41平方公里，辖1个省级经济开发区（船营经济开发区），11个街道、53个社区，4个乡镇、59个行政村，总人口44.4万，其中农业人口9.4万。项目建设用地位于长春西路两侧，占地面积67万平方米，可开发土地资源存量大，新增用地、储备用地可满足新上项目需求，用地价格在东北41个城市中处于低价位。

区内有西团山遗迹、玄天岭炮台、观音古刹等多个省级文物保护单位，早在清代就有“千山寺庙甲东北，北山庙会胜千山”美誉的“吉林北山”古寺庙群坐落区内。沿江五公里的生态走廊是中国四大自然奇观之一的“雾凇”主观赏区。区内已探明蕴藏地热资源2亿吨以上，与观光旅游农业一道正期待进一步开发利用。

（3）产业优势

2019年12月19日，船营区入选国家城乡融合发展试验区。

船营区是全市政治、文化、教育、金融中心。是市委、市政府、市政协、市纪委所在地。银信、保险、证券企业集中，26家金融机构的吉林市分支设在船营区内。文教比较优势突出，区内有各类学校55所，全市重点高中、初中、小学基本都在船营区。

船营区是传统商贸区，历史上享誉全国的王百川、牛子厚等大商户都发轫于此，河南街、牛马行都是吉林市最早的商贸街区，河南街至今已有170余年历史，福源馆、新兴园、老白肉馆等百年老字号企业发展至今。

第三产业是船营区的主导产业，占GDP的80%左右，批发和零售贸易、餐饮业是第三产业的主要行业。目前，全区有2000多户商贸企业、2万余户个体工商户，其中限额以上商贸企业79户，专业市场10个。

全区工业企业570余户，其中，规模工业企业39户，主要分布在机械加工、木制品加工、食品、电力电子等行业。

（4）人才优势

吉林市拥有一大批高素质的成熟技术工人，经过企业及公益机构培训后每年向社会输送技能型人才1万多人，为社会培训各类人员2万多人次。劳动力资源优势明显，熟练技工所占比例在东北城市群中处于较高水平，劳动力正值红利期，劳动力成本相对较低，有大批高素质的产业工人队伍，可满足各类企业需求。

（5）区位交通优势

船营区是吉林市交通中心城区。吉珲高速公路、吉草高速公路、吉长北线、吉长南线出入口均在船营区内，船营区内迎宾大路、西部快速路、和平路、越山路、雾凇路、秀水街等主要交通干线穿越其中。船营区内有解放大路、桃源路、北京路、松江中西路等十几条主干道；东北高速公路网主干线的长吉高速公路引线和长吉南北线贯区而过，吉草高速公路正在建设当中，从高速公路到长春仅40分钟；紧邻吉林市公路客运中心，距吉林市火车站2.5公里。铁路直达北京、天津、上海、宁波、沈阳等国内各主要城市；距长春龙嘉国际机场60公里。

1.2项目建设内容及规模

项目为城市综合开发项目，占地面积67万平方米，总建筑面积45万平方米。主要建设多栋住宅、邻里会客厅、亲子成长天地、智能酒店、文化街区、医养康复中心、幼儿园等以及其他配套设施。在船营区建设集住宅、商业、医疗、教育等功能于一体的高品质宜居新城。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

本项目总投资为300000万元，其中：建设投资246000万元，流动资金54000万元。

1.3.2资金筹措

企业自筹。

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入612245万元，利润76531万元，投资回收期7.9年（税后，含建设期3年），投资利润率25.5%。

1.4.2社会评价

大型综合开发项目的建设和运营过程中需要大量的劳动力参与，为城市居民提供了大量的就业机会，这不仅解决了城市居民的就业问题，还提高了居民的收入水平，促进了消费的增长。

城市片区综合开发能够为当地带来较大的经济效益及新的市场活力，开发过程中，政府会适当的引进一些企业，能够为当地政府带来经济收益，增加政府税收额，能够更好的建设群众需要的基础工作，为人们提供更好的生活环境。

船营区位于吉林市中西部，船营区下辖11个街道、3个镇、1个乡。幅员面积613平方公里，其中，建成区面积41平方公里。船营区全区总人口45万，其中非农业人口35.3万。2019年，被列为国家知识产权强县工程示范县（区）。吉林市船营区2023年的地区生产总值（GDP）为211亿元。

船营区在2023年紧扣经济高质量发展主线，大力实施“经济建设五大专项行动”，包括谋项目、稳增收、抓征拆、广招商、强城建等措施，实现了多项经济指标的显著增长。船营区的6项重点指标均实现了两位数增长，其中3项指标跨入吉林市前三。此外，船营区还完成了多个重点项目的开复工，包括儿童医院医疗服务能力提升、妇产医院改扩建等项目，并推进了多项非房地产项目的固定资产投资。

船营区在2024年锚定首善之区目标，实施高质量发展“1410”工程，聚焦经济建设这一中心工作，并坚守安全生产、社会稳定、民生保障和生态环境等底线，推动经济高质量发展。

此报告为完整版摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

目录

第一章 概述

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目建设性质

1.1.3 项目拟建地址

1.1.4 项目建设内容及规模

1.1.5 项目建设工期

1.1.6 项目投资估算及资金筹措

1.1.7 项目生产规模

1.2 企业概况

1.3 编制依据及研究范围

1.3.1 编制依据

1.3.2 研究范围

1.3.3 编制原则

1.4 主要结论和建议

1.4.1 主要结论

1.4.2 建议

第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案

2.1 项目背景

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 有利于优化区域产业结构，产业发展完善

2.2.2 项目建设是公司规模扩展，全球发展战略的重要组成部分

2.2.3 增加产能，提高公司盈利水平

2.2.4 有利于提高公司的行业竞争力及盈利能力

2.2.5 提升生产信息化和自动化水平，为业务发展和高效管理赋能

2.3 项目建设的可行性

2.3.1 国家政策推动行业的发展

2.3.2 公司拥有优质的客户资源及良好品牌认可度

2.3.3 行业经验丰富，技术协同优势显著

2.3.4 优秀的人才队伍和管理体制为本项目的顺利实施提供了基础保证

2.4 市场需求分析

2.4.1 市场需求分析：通过量化目标市场的消费需求，预测产品的潜在销售量及增长趋势

2.4.2 市场供给分析：评估现有及潜在竞争者提供的同类产品数量，识别供给缺口或过剩

2.4.3 市场竞争分析：研究行业竞争格局，包括市场份额分布、主要竞争对手策略及进入壁垒

2.4.4 项目产品分析：结合产品特性（如价格、质量、功能）与市场需求匹配度，判断其竞争力

2.4.5 市场综合分析：整合供需、竞争及产品数据，形成对项目整体可行性的判断

2.5 项目建设内容、规模和产出方案

2.5.1 项目建设内容及规模

2.5.2 项目产出方案

2.6 项目商业模式

2.7 项目对我国国家利益和国家安全的影响分析

第三章 项目选址与要素保障

3.1 项目选址方案

3.1.1 项目选址的原则

3.1.2 项目选址需求

3.1.2 选址方案的初步拟定

3.2 项目建设条件分析

3.2.1 概况

3.2.2 政治

3.2.3 经济

3.2.4 项目投资地营商的主要优势

3.2.5 投资激励

3.2.6 经贸情况

3.2.6 法律法规

第四章 项目建设方案

4.1 技术方案

4.1.1 原料路线确定原则

4.1.2 生产工艺技术路线确定原则

4.1.3 技术先进性

4.1.4 生产工艺流程

4.1.5 主要原辅材料耗量

4.2 设备方案

4.3 工程方案

4.3.1 给排水工程

4.3.2 变配电工程

4.3.3 消防工程

4.3.4 火灾报警及消防控制系统

4.3.5 通信工程

4.3.6 室外管网等配套工程

4.4 数字化方案

4.4.1 工业化生产可靠性分析

4.4.2 技术管理及特点

4.4.3 建筑智能化

4.5 建设管理方案

4.5.1 项目建设期管理

4.5.2 公司注册及审批流程

4.5.3 项目审批流程

4.5.4 项目申报

4.5.5 ASME认证

4.5.6 UL认证

4.5.7 项目实施进度计划

第五章 项目运营方案

5.1 生产经营方案

5.1.1 采购模式

5.1.2 生产模式

5.1.3 销售模式

5.1.4 研发模式

5.1.5 影响公司经营模式的关键因素

5.1.5 燃料动力供应保障

5.2 安全保障方案

5.2.1 危害因素和危害程度分析

5.2.2 安全措施方案

5.2.3 消防设施

5.3 运营管理方案

5.3.1 人力资源配置

5.3.2 人员培训

5.3.3 员工退场

第六章 项目投融资与财务方案

6.1 投资估算

6.1.1 投资估算范围

6.1.2 项目投资估算

6.1.3 资金使用和管理

6.2 盈利能力分析

6.2.1 基础数据与参数选取

6.2.2 编制依据

6.2.3 收入测算

6.2.4 成本核算

6.2.5 利润核算

6.2.6 财务评价分析

6.3 财务可持续性分析

6.3.1 不确定性分析

6.3.2 偿债能力分析

6.3.3 评价结论

第七章 项目影响效果分析

7.1 经济影响分析

7.2 社会影响分析

7.3 生态环境影响分析

7.3.1 施工期环境影响分析

7.3.2 营运期环境影响及环保措施

7.3.3 环境保护的建议

7.3.4 环境影响评价结论

7.4 资源和能源利用效果分析

7.4.1 项目能耗情况

7.4.2 节能措施及效果分析

7.4.3 管理节能措施

7.4.4 资源和能源利用效果分析结论

第八章 项目风险管控方案

8.1 工期风险

8.2 质量风险

8.3 市场竞争加剧的风险

8.4 市场波动风险

8.5 政策风险

8.6 政治风险

第九章 思瀚产业研究院结论与建议

9.1 主要研究结论

9.2 建议

附件：财务分析过程