珠海市斗门区-珠海世荣暻观花园建设项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2025-12-23

项目名称： 珠海世荣暻观花园

项目总投资： 168,000.00万元

项目经营主体： 珠海市斗门区世荣实业有限公司

规划用地面积： 77,426.74平方米

计容建筑面积： 158,704.57平方米

预计销售额：239,394.51万元

（二）项目资格文件取得情况

国有建设用地使用权出让合同： 协议书（2024 年 3 月 15 日）

土地使用权证： 粤（2024）珠海市不动产权第 0058386号

建设用地规划许可证： 地字第 4404032024YG0018447号

建设工程规划许可证： 建字第（斗门）2023-055 号、建字第（斗门）2023-056号

建筑工程施工许可证： 440403202306060201、440403202306250101

立项备案： 2203-440403-04-01-572095

环评备案： 无需办理

预售证：001-440403-2025-00016-2、001-440403-2025-00014-6、001-440403-2024-00031-2、001-440403-2024-00012-8、001-440403-2024-00003-X、001-44403-2024-00002-0、001-440403-2024-00024-1、001-440403-2024-00011-X、001-440403-2024-00005-6

注 1：根据中华人民共和国生态环境部于 2020 年 11 月 30 日颁布的《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021 年版）》（生态环境部令第 16 号），自 2021 年 1 月 1 日起，除涉及环境敏感区的房地产开发项目需编制环境影响评价报告表外，其余房地产开发项目无需再编制环境影响报告书和填报环境影响登记表。

（三）项目投资估算

本项目总投资额预计为 168,000.00 万元，公司计划募集资金投入 55,000.00万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。

（四）项目效益分析

本项目经济效益情况预测如下：

销售收入 239,394.51万元，净利润（万元） 32,062.04万元，销售净利率 13.39%。

本项目预计实现销售额 239,394.51 万元，实现净利润 32,062.04 万元，销售净利率为 13.39%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

（五）项目市场前景及销售情况

本项目地块位于珠海市斗门区，距尖峰南政务商务中心较近，板块内交通便捷、教育资源优质、商业配套丰富。本项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证。

（六）项目进展情况与资金筹措

本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 55,000.00 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。

（七）项目实施的背景

1、行业政策持续出台，推动房地产市场止跌回稳

2022 年下半年以来，中央及地方政府出台多轮房地产行业支持政策，推进“保交楼、稳民生”的工作落地，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2024年 4 月 30 日，中央政治局会议对房地产工作作出重大部署，首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。

2024 年 9 月 26 日，中共中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，同时强调加大“白名单”项目贷款投放力度、支持盘活存量闲置土地、调整住房限购政策、降低存量房贷利率、抓紧完善土地财税金融等政策。

2025 年政府工作报告明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并围绕这一目标部署了多项政策措施，包括因城施策调减限制性措施、加力实施城中村改造、推进存量商品房收购、优化房地产融资协调机制等。国家从供给侧与需求侧出台了一系列支持政策，有利于房地产行业平稳健康发展。

2、房地产行业健康发展对维护宏观经济稳定具有重要作用

根据国家统计局数据，2024 年我国房地产业增加值 8.5 万亿元，占 GDP 的比重仍达 6.3%，房地产开发投资 10 万亿元，占固定资产投资额为 19.3%，同时房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家装等制造业部门，也带动金融、商务服务等第三产业。房地产行业的稳定健康发展对于促进投资、带动消费、促进经济发展具有重要影响，对维护宏观经济稳定中具有重要作用。

3、城镇化进程持续推进，房地产行业逐步向新发展模式转变

从长远来看，我国房地产市场的持续发展，从根本上源于城镇化进程中城市居民日益增长的住房需求、宏观经济的稳健增长以及城镇化水平的持续提升。因此，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

近年来，国家不断优化土地、金融、财税端的制度，健全房地产行业长效机制。随着多层次住房供应体系的不断丰富，房地产行业逐步进入良性循环和健康发展阶段，对房地产企业提出了具备良好品质设计、品质建造、品质交付和品质服务能力的要求。房地产行业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制，从“开发为主”向“开发运营并重”转变。

（8）项目实施的目的

1、满足公司项目开发资金需求，提升公司持续发展能力

房地产作为资金密集型行业，房地产开发企业的持续发展高度依赖充足稳定的现金流保障。在行业销售下滑、资金回笼放缓的大环境下，公司依托稳健的经营管理策略抵御了市场风险，但持续发展动能仍受到制约，需要增量资金以满足公司发展需要。通过本次向特定对象发行可转债募集资金，可以增强公司资金实力，满足项目的开发建设资金需求，未来随着本次募投项目效益逐步实现，将有效提高公司持续发展能力。

2、响应国家政策号召，实现“保交楼、保民生”目的

为推动房地产企业健康平稳发展，中央及地方政府出台多轮房地产行业支持政策。2022 年 11 月以来国家发布多重支持政策，中国证监会提出“允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与‘保交楼、保民生’相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等”。

公司积极响应国家提出的关于房地产行业“保交楼、保民生”相关政策，积极践行企业社会责任，利用资本市场的力量为行业平稳发展贡献力量。

3、优化公司资本结构，适应公司长期发展需求

房地产行业正逐渐从传统“高负债、高周转、高杠杆”的三高发展模式向高质量发展的新模式转变。在债券存续期内，随着本次发行的可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充，有利于改善公司资本结构，为后续债务融资提供空间和保障，也为公司的健康、稳定发展奠定坚实的基础，有助于推动公司高质量发展，构建房地产发展新模式。

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