美谭华铭广场餐饮改建项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2025-06-12

1.1.1项目名称

美谭餐饮改建项目

1.1.2项目承办单位

荆门美谭餐饮有限公司

1.1.3项目建设性质

改建项目

1.1.4项目地址

荆门市东宝区象山一路3号华铭广场2号楼

1.1.5项目建设内容及规模

本项目拟将引进新餐饮品牌，对华铭广场2号楼原餐饮店进行改造升级，优化餐饮布局。本次改建总面积为3,600.00㎡，改建后区域内设置前台接待区、收银区、舒适卡座、休闲展示区、特色包间、小型宴会厅、后厨区、硬化停车场等；设备购置常规的空调、洗碗机、消毒柜、点餐系统、停车场收费系统以及消防设施更新等。

1.1.6项目实施进度安排

本项目实施计划所采取的措施及原则是：整个项目一步建设到位，各项工作实行平行交叉作业，严格管理和科学实施，确保整体进度按时完成。本项目改造建设期为3个月。

1.1.7项目运营规模

项目改建完成后满负荷运营预计可实现营业收入1,538.84万元。项目十年期年均纳税为146.83万元（含所得税），具体核算指标见附件。

1.1.8项目投资估算及资金筹措

项目总投资估算为1,160.08万元。

其中，固定资产投资1,085.20万元（含建安工程费、设备购置及工程建设其他费用等）；

铺底流动资金74.88万元。

2.1项目背景

2.1.1宏观经济环境与消费升级驱动

荆门市作为湖北省区域性中心城市，近年来经济保持稳健增长态势。2024年全市GDP突破2,400亿元，同比增长6.7%，城镇居民人均可支配收入45468元，增长4.4%；农村居民人均可支配收入27450元，增长6.5%。随着居民收入水平提升，消费结构持续升级，餐饮消费从“生存型”向“品质型”转变。

据荆门市统计局数据，2024年，全市实现社会消费品零售总额1099.55亿元，同比增长5.5%。其中人均消费超50元的中端以上餐饮业态增速达10%以上，显著高于行业平均水平。消费者对餐饮环境的舒适性、服务的智能化、菜品的特色化需求日益凸显，商务宴请、家庭聚餐、社交餐饮等场景对空间功能分区、设备设施配置提出更高要求。

华铭广场所在的东宝区作为荆门核心商业区，聚集了全市45%的商业综合体和50%的高端写字楼，区域日均人流量超10万人次。然而，现有餐饮业态以快餐、简餐为主，中高端餐饮占比不足，且普遍存在空间布局不合理、设备陈旧、智能化程度低等问题。

2.1.2区域商业格局与项目区位价值

项目地段是城市核心商圈的黄金节点：东临政务中心，西接商业步行街，南靠大型住宅小区，北连甲级写字楼集群，3公里范围内覆盖常住人口20万、办公人群8万。华铭广场总建筑面积28万平方米，其中商业面积13万平方米，是集购物、餐饮、娱乐于一体的综合性商业体，但餐饮板块长期存在“小散弱”问题，缺乏全国性连锁品牌和特色餐饮体验空间。在此背景下，对该物业进行系统性改造，引入具有市场号召力的新餐饮品牌，既是盘活存量资产的必要举措，也是提升商业综合体整体竞争力的关键环节。

2.2项目建设的必要性

2.2.1顺应消费升级趋势，满足中高端餐饮市场需求

随着荆门市经济的持续发展，居民消费结构正经历深刻变革。餐饮消费从“饱腹需求”转向“品质体验"。但华铭广场现有餐饮业态以快餐、简餐为主，中高端占比不足，且普遍存在环境陈旧、服务单一、智能化程度低等问题。

项目通过系统性改造，规划了特色包间、小型宴会厅、休闲展示区等多元功能空间，配备智能点餐系统、中央空调净化模块、明厨亮灶监控等先进设施，精准匹配消费者对社交场景、食品安全和便捷服务的核心需求。以商务客群为例，项目设置的主题包间，配备独立新风系统和智能灯光控制，可满足商务洽谈、小型会议等复合需求；针对年轻时尚群体，休闲展示区的厨师现场操作演示台和菜品文化展示墙，将用餐体验升级为社交分享场景。

2.2.2激活商业综合体价值，提升区域商业竞争力

华铭广场作为东宝区核心商圈的重要载体，但餐饮板块“小散弱”问题突出，餐饮坪效低于同类综合体，未能发挥核心区位的商业价值。

项目建成后，3,600平米的经营面积将成为华铭广场的餐饮核心引擎：一方面，通过智能停车场收费系统、宴会厅全息投影设备等硬件升级，优化消费者动线体验，预计带动广场整体客流量提升10%，周边零售商户销售额增长10%以上；另一方面，差异化的功能分区将填补区域大型餐饮活动场地的空白，吸引婚宴、企业年会等高频次、高客单价场景，预计年承办各类宴会超50场，直接拉动餐饮营收增长。更重要的是，项目作为区域内少有的中高端餐饮项目，将重塑华铭广场的商业形象，从同质化竞争中突围，形成“餐饮地标-客流聚集-业态联动”的良性循环，巩固其在荆门核心商圈的龙头地位。

2.2.3促进荆门市地方经济发展

本项目除少数管理人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供就业机会，可促进当地经济和谐发展；此外，项目的实施可带动相关行业上下游产业的发展，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。

项目改建运营后，将成为一个规模领先、效益优良的餐饮综合项目。随着项目规模化运营以及效益的不断增长，项目在GDP、税收、解决社会就业等方面的贡献也将不断加大。项目可提供直接就业岗位40个，通过产业辐射影响间接带动上百个就业岗位。同时，本项目可带动多个产业共同发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。

2.3项目的可行性

2.3.1政策可行性

2024年3月商务部等9部门关于促进餐饮业高质量发展的指导意见提出：要优化餐饮供给格局、提升餐饮服务品质、增强餐饮业发展动能、弘扬优秀餐饮文化、传播中华优秀餐饮文化。

2025年5月商务部出台《餐饮业促进和经营管理办法》，该办法明确鼓励餐饮业数字化发展、反食品浪费和安全生产。本项目通过部署智能点餐系统、明厨亮灶监控系统，以及升级消防设施（符合GB50016-2021新规范），直接响应政策对数字化转型和安全生产的要求。

3.1餐饮行业概况

3.1.1餐饮行业定义

餐饮行业是指通过对食品进行加工处理，满足食客的饮食需要，从而获取相应的服务收入。由于在不同的地区、不同的文化下，不同的人群饮食习惯、口味的不同，因此，世界各地的餐饮表现出多样化的特点。

我国餐饮行业上游主要为供应商，包括食材、包装以及餐具等产品的供给;中游包含种类多样，包括正餐、休闲餐饮、快餐、特色餐饮、零售小食等；下游主要面向消费市场。

3.1.2中国餐饮行业发展历程

我国餐饮行业起步于20世纪70年代，政策的开放引导行业的萌芽发展。在20世纪90年代，我国餐饮行业经历了强势扩张转向连锁发展的升级，21世纪以来，餐饮行业更加注重品牌战略，积极推进产业化、国际化和现代化发展。

3.2中国餐饮行业发展现状分析

3.2.1我国人均可支配收入

居民消费能力逐年提升，推动居民在食品烟酒领域的支出金额上升。2018至2024年，中国居民人均可支配收入由28228元上升至41314元，2018-2024年年复合增长率达6.55%。

同时，中国居民在食品烟酒领域的人均消费支出由2018年的5631元上升至2024年的8411元，2018-2024年年复合增长率达6.92%。

餐饮店作为居民外出用餐的主要场所，行业受居民人均食品烟酒消费支出的影响较大，人均食品烟酒消费支出增长，直接促进了餐饮店经营商营收增加，为餐饮经营商的门店经营与网点扩张提供了优良市场条件。

3.2.2中国餐饮市场规模

2014年我国餐饮行业市场规模约28,926亿元，2019年增长至46,721亿元，复合年均增长率为10.1%。尽管中国餐饮业于2020年受到新冠肺炎疫情爆发影响，但随着我国国民经济逐渐恢复正常增长、城乡居民收入水平不断提高、消费观念的进一步变化，我国餐饮行业将会迎来复苏并持续强劲增长。未来我国餐饮行业市场规模将以7.2%的年复合增长率持续增长，并于2024年增至66,136亿元。我国复合调味料主要销往餐饮行业，餐饮行业巨大的市场空间为项目发展提供强有力的支撑。

3.2.3中式餐饮市场规模

中国的中餐市场可分为两个细分子市场，即大众便民中式餐饮市场及中高档中餐市场。

在中国经济的快速增长中，推动了前所未有的城市化进程，生活节奏快的城镇居民更喜欢外出在餐厅用餐，而连锁餐厅则展现了其在产品质量稳定及品牌知名度强等方面的优势。

近几年中国中式餐饮行业市场规模呈现波动式增长，受疫情影响，2020年中式餐饮行业市场规模出现短暂下降趋势后逐年递增。中国中式餐饮行业市场规模从2018年34187亿元增长至2023年40798亿元，2018-2023年年复增长率为3.6%。随着预计在2024年市场规模达到44282亿元。随着中国经济不断发展以及城市化率不断增长推动中式餐饮行业市场规模增长。预计2025年中国中式餐饮行业市场规模将突破47000亿元。

3.2.4细分市场占比

2024年中国按客单价划分中式餐饮行业市场规模细分占比中，大众便民中式餐饮行业占为88.99%，中高端中式餐饮行业占比为11.01%。

3.3行业未来发展趋势

3.3.1健康化与情感消费升级，品质需求倒逼供给革新

消费者对健康饮食关注度显著提升，75%消费者关注食材安全，低糖、植物基产品渗透率快速上升2。政策层面，《促进健康消费专项行动方案》明确要求餐饮企业推广食养指南。同时，餐饮体验转向情感共鸣，"情绪疗愈型”服务溢价凸显。

3.3.2消费分级加剧，业态分化与模式创新并行

高端餐饮转向“精致质价比"，通过推出高性价比套餐吸引价格敏感型客群。中低端市场则强化极致性价比，快餐承接正餐需求，2024年小吃快餐市场规模与中式正餐接近。业态混搭成为新趋势。资本关注点转向盈利能力与供应链整合。

3.3.3政策红利与合规要求并存，可持续发展成必选项

国家层面通过专项债券、设备补贴等政策支持餐饮升级，中央财政对节能设备提供30%补贴，地方对消防改造给予最高30%补助。《餐饮业促进和经营管理办法》明确要求数字化转型与安全生产，推动行业标准化。同时，反食品浪费与HACCP体系建设（明厨亮灶监控）成为合规门槛，直接影响企业信用评级与政策申报资格。

3.3.4餐饮回归“现炒现做”，品牌围绕“烟火气”创新

近年来，随着消费者对健康饮食及烟火气息的追求愈加强烈，餐饮市场回归“现炒现做”的趋势也愈加明显，诸多品牌通过明档厨房、明火现炒、现切现做等方式强调食材的新鲜与烹饪的现场感，以增强消费体验。

例如，小吃快餐领域已涌现了一批现炒快餐品牌，如乡村基、霸碗盖码饭、勇大厨现炒木桶饭、小女当家等。同时，“现炒”模式还向米粉、面馆等赛道蔓延，诸如三两粉、大弗兰、霸蛮湖南米粉、蔡林记等粉面品牌推出了现炒浇头、现炒码子、现炒菜品等，以提升产品的烟火气与价值感。

此外，砂锅菜、煲仔饭、啫啫煲、干蒸菜、湘菜小炒、江西小炒等“现点现做”品类，凭借其自带的“锅气”备受市场热捧，甚至衍生出“锅气烘焙”“锅气饮品”等创新品类，进一步丰富了“现炒现做”的应用场景。

4.1项目运营方案

4.1.1运营目标

一、提高客户满意度和忠诚度，打造良好的口碑。

二、增加餐饮收入和市场份额，实现盈利最大化。

三、优化餐饮管理和服务流程，提高工作效率。

四、培养高素质的员工队伍，形成良好的企业文化。

4.1.2运营策略

一、市场定位与品牌建设

确定餐饮市场的目标市场和客户群体，制定相应的市场定位策略。

通过独特的品牌形象和设计风格，提升餐饮市场的知名度和美誉度。

加强与客户的互动和沟通，建立稳固的客户关系。

二、产品与服务创新

根据客户需求和市场趋势，不断推出新的餐饮产品和服务。

注重餐品的差异化和个性化，满足客户的多样化需求。

提高服务质量和效率，确保客户获得优质的食用体验。

三、营销与推广策略

制定全面的营销策略，包括价格策略、渠道策略和推广策略。

充分利用网络营销、社交媒体营销和线下营销等多种手段，扩大门店的影响力。

与合作伙伴建立良好的合作关系，实现资源共享和互利共赢。

四、人力资源管理

招聘具备专业素质和服务意识的员工，确保门店服务、餐品的高质量。

为员工提供系统的培训和发展机会，激励员工积极进取。

建立良好的员工激励机制和福利制度，增强员工的归属感和忠诚度。

五、财务与成本控制

制定合理的财务预算和计划，确保门店运营的财务稳健。

加强成本控制和管理，降低不必要的浪费和支出。

提高资产利用效率，实现门店经营的良性循环。

六、设施维护与升级

定期检查和维护门店设施，确保设施的正常运行和安全性。

根据市场需求和客户反馈，适时对门店设施进行升级和改造。

引入先进的设施和技术，提升门店的竞争力和客户体验。

4.1.3运营实施

制定详细的实施计划，明确各项任务的责任人、时间节点和完成标准。

建立有效的监控机制，定期对门店运营情况进行评估和分析。

针对运营过程中出现的问题和挑战，及时调整和优化运营方案。

鼓励员工积极参与运营方案的实施和改进过程，形成良好的团队氛围。

4.2设备方案

4.2.1设备选型原则

设备的选型不仅要满足安全的要求，而且要达到优质、低消耗的经济效益，实现项目投资的目的。因此，本项目设备选型应考虑以下因素：

1、针对性：选择设备时，首要考虑的是设备的针对性。也就是说，所选设备应能满足餐饮门店的具体业务需求，有效针对客户的需要。

2、先进性：技术先进、功能齐全的设备往往能提供更优质的效果，提高客户满意度。因此，在选型过程中，应优先考虑技术先进、性能稳定的设备。

3、实用性：在满足客户需求的前提下，应选择操作简单、使用方便的设备。这样的设备不仅可以降低操作难度，减少误操作的可能性，还能提高效率。

4、可靠性：设备的品质可靠、性能稳定是确保项目安全性和稳定性的重要因素。因此，在选型过程中，应对设备的品质进行严格把关，选择有良好售后服务的品牌。

5、经济性：在满足需求的前提下，应合理控制设备成本，实现经济效益和社会效益的统一。这包括设备的购置成本、使用成本以及维护成本等方面的考虑。

4.2.2配套设备清单

本项目为确保产品质量，提高效益，拟购置国内先进水平设备，以提高餐饮客户饮食风味和安全。力求使整个项目做到高起点、高标准、高安全性，具有国内同行业领先水平。

此报告为完整版摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

目录

第一章 总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

1.1.2项目承办单位

1.1.3项目建设性质

1.1.4项目地址

1.1.5项目建设内容及规模

1.1.6项目实施进度安排

1.1.7项目运营规模

1.1.8项目投资估算及资金筹措

1.2可行性研究报告编制依据

1.3可行性研究报告研究范围

1.4可行性研究报告编制原则

1.5结论

第二章 项目建设的背景及必要性

2.1项目背景

2.1.1宏观经济环境与消费升级驱动

2.1.2区域商业格局与项目区位价值

2.2项目建设的必要性

2.2.1顺应消费升级趋势，满足中高端餐饮市场需求

2.2.2激活商业综合体价值，提升区域商业竞争力

2.2.3促进荆门市地方经济发展

2.3项目的可行性

2.3.1政策可行性

2.3.2效益具备可行性

第三章 餐饮行业分析

3.1餐饮行业概况

3.1.1餐饮行业定义

3.1.2中国餐饮行业发展历程

3.2中国餐饮行业发展现状分析

3.2.1我国人均可支配收入

3.2.2中国餐饮市场规模

3.2.3中式餐饮市场规模

3.2.4细分市场占比

3.3行业未来发展趋势

3.3.1健康化与情感消费升级，品质需求倒逼供给革新

3.3.2消费分级加剧，业态分化与模式创新并行

3.3.3政策红利与合规要求并存，可持续发展成必选项

3.3.4餐饮回归“现炒现做”，品牌围绕“烟火气”创新

第四章 运营方案及设备需求

4.1项目运营方案

4.1.1运营目标

4.1.2运营策略

4.1.3运营实施

4.2设备方案

4.2.1设备选型原则

4.2.2配套设备清单

第五章 改建条件及区位分析

5.1项目建设条件分析

5.1.1地理环境

5.1.2人口与经济

5.1.3交通运输

5.2项目选址方案

5.2.1项目选址的原则

5.2.2选址方案的确定

第六章 项目改建方案

6.1总体规划方案

6.1.1项目概况

6.1.2总图布置

6.1.3竖向布置

6.2扩建工程方案

6.2.1方案设计

6.2.2立面设计

6.3公用辅助工程方案

6.3.1给排水方案

6.3.2电气设计

6.3.3空调通风与防排烟设计

6.3.4消防方案

第七章 环境影响评价

7.1环境评价执行标准

7.2污染控制目标

7.3施工期环境影响分析

7.3.1施工期污染排放情况

7.3.2施工期大气污染防治

7.3.3施工期水污染防治

7.3.4施工期噪声污染防治

7.3.5固废环境保护措施分析

7.4环境保护的建议

7.5环境影响评价结论

第八章 劳动安全卫生与消防

8.1危害因素和危害程度分析

8.1.1施工作业

8.1.2用电设备

8.1.3室内空气质量

8.2安全措施方案

8.3消防设施

8.3.1消防用水

8.3.2消防设备

8.3.3消防用电

第九章 循环经济与节能节水措施

9.1用能标准和节能规范

9.1.1依据的相关法律法规和文件

9.1.2相关标准和规范

9.2节能措施及效果分析

第十章 组织机构与人力资源配置

10.1项目建设期管理

10.2项目运营期组织机构

10.3人力资源配置

第十一章 投资估算与资金筹措

11.1投资估算范围依据

11.1.1投资估算范围

11.1.2投资估算参考范围

11.2项目投资估算

11.3资金使用和管理

第十二章 财务分析

12.1基础数据与参数选取

12.2编制依据

12.3收入测算

12.3.1预估说明

12.3.2项目营业规模估算

12.4销售税金及附加

12.5成本核算

12.6财务评价分析

12.6.1盈利能力分析

12.6.2 项目盈亏平衡点分析

12.7 评价结论

第十三章 项目风险预测和防范

第十四章 结论与建议

14.1结论

14.2建议

附件：财务分析过程