物业管理行业市场规模及收费模式、定价策略
思瀚产业研究院    2025-03-24

中国物业管理行业发展概述

中国物业管理行业的历史可追溯至1981年，当时第一家物业管理公司于中国广东省深圳市成立。多年来，在国家政策、科技发展的驱动下，中国物业管理服务行业发展迅速，商企与城市空间服务市场和社区生活服务市场日益标准化。

随著行业的不断发展，中国的物业管理服务提供商为各种类型的物业提供服务，包括住宅业态和非住宅业态，非住宅涵盖商业建筑、公共物业、工业园区、学校和医院。

市场规模

以在管建筑面积计，截至2023年12月31日，中国物业管理服务提供商在管总建筑面积由2018年的211亿平方米增加至2023年的302亿平方米，複合年增长率为7.5%。中国物业管理服务提供商的在管总建筑面积预计将从2023年的302亿平方米增加至2029年的375亿平方米，複合年增长率为3.7%。

中国广东省物业管理服务提供商总在管建筑面积从2018年的16亿平方米增长到2023年的23亿平方米，2018年至2023年的複合年增长率为7.6%。预计到2029年物业管理服务提供商总在管建筑面积将达至30亿平方米，2023年至2029年的複合年增长率为4.9%。

物业管理服务提供商的收入主要来自于提供基础物业和设施管理服务、增值服务和市政管理服务。基础物业和设施管理服务主要包括清洁服务、安保服务、绿化服务和设施维修及维护服务。增值服务主要包括向物业开发商提供的增值服务和社区增值服务。

对物业开发商提供的增值服务主要包括案场服务、前期物业服务、交付前服务、维修保养服务及其他活动导向型服务。社区增值服务主要包括家居装修及装饰服务、房屋销售及租赁经纪服务、公共区域运营服务、车位销售协助服务、机电设备维护服务等。市政管理服务主要包括清洁服务、垃圾收集服务等。

收费模式及定价策略

物业管理服务提供商的服务费的收取通常採用包干制或酬金制两种模式。在包干制模式下，物业服务提供商收取“固定且全包”的服务费用，有权全额保留从房地产开发商、业主、住户及租户处收取的服务费作为收入，同时承担服务过程中产生的成本。

在酬金制模式下，物业管理服务提供商按照服务合同约定收取一定比例的服务费总额，将预先确定的管理酬金确认为收入，剩馀服务费则作为运营资金用于覆盖和结算相关服务成本，该等成本由客户承担。目前，中国大部分物业管理服务提供商自按包干制管理的物业产生收入。

物业管理服务提供商对物业管理服务的定价方法通常有两种：基于面积的定价方法以及成本加成的定价方法。在成本加成定价法下，物业管理服务提供商会综合考虑各岗位所需配置的员工及工人数量，物业项目的规模、位置及物业类型，服务执行的预期标准及频次，预估运营开支，目标利润率、同类物业定价、竞争对手定价、业务增长潜力等因素，按项目收取总包费用。

物业管理服务提供商主要有两种类型：(a)关联地产公司的关联物业管理服务提供商；(b)独立物业管理服务提供商，这类服务提供商不与房地产公司存在关联关係，主要依靠自己的市场开发能力获取项目。

随著商企和城市空间服务市场以及社区生活服务市场的持续发展，物业管理服务提供商的业务逐步多元化，不再局限于提供基本物业及设施管理服务。一些领先的市场参与者不再将自身定位为单纯的“物业管理服务提供商”，而是转变为“物业管理与商业运营服务商”、“综合城市运营服务提供商”或“全业态物业管理与生活服务运营商”等，表明了行业业务多元化的发展变化趋势。从最初的对非住宅领域、城市空间服务的业务探索，到现在该领域的扩展，解锁了行业更大的发展潜力。未来，城市空间服务也将是物业管理公司重要的业务方向。

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