南昌市西湖区八一大道部分房屋建筑物征收交易可行性研究报告
思瀚产业研究院 江西长运    2025-12-06

（一）本次交易的基本情况

1、本次交易概况

因南昌市西湖区八一大道 221、223 号及东侧地块改造项目建设需要，南昌市西湖区人民政府决定对江西长运股份有限公司位于西湖区八一大道和广场南路的部分房屋建筑物进行征收。

公司拟与南昌市西湖区住房和城乡建设局、南昌市西湖区住房和城乡建设综合服务中心签署《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书》与《房屋拆除补偿协议》，南昌市西湖区人民政府拟征收公司位于西湖区八一大道和广场南路的部分房屋建筑物，经双方协商并增加相关搬迁补偿、奖励等项目，确定本次征收补偿金额为 15,701,858.74 元。

2、本次交易的交易要素

（二）简要说明公司董事会审议本次交易相关议案的表决情况

本次征收事项已经公司第十届董事会第三十三次会议审议通过，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，免于提交股东会审议。

二、 交易对方情况介绍

（一）交易对方的基本情况

1、交易对方一

法人/组织名称 南昌市西湖区住房和城乡建设局

统一社会信用代码 1360103MB1L535418

注册地址 南昌市西湖区翠菊路 66号

2、交易对方二

法人/组织名称 南昌市西湖区住房和城乡建设综合服务中心

统一社会信用代码 12360103491160657A

注册地址 南昌市都司前 90 号

三、交易标的基本情况

（一）交易标的概况

1、交易标的基本情况

本次被征收资产为公司位于西湖区八一大道和广场南路的部分房屋建筑物，房屋建筑面积为 5,817.91 平方米。

2、交易标的的权属情况

被征收资产所有权人为江西长运股份有限公司，被征收资产不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况，不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，不存在妨碍权属转移的其他情况。

3、相关资产的运营情况

本次征收所涉及的资产使用及维护情况正常,固定资产均已按会计准则计提折旧。

4、交易标的具体信息

（二）交易标的主要财务信息

1、标的资产

标的资产最近一年又一期财务报表的账面价值情况如下：

参考详细版本报告。

注：标的资产 2024 年 12 月 31 日的账面价值包含于公司 2024 年度经审计的财务报表中。

四、交易标的评估、定价情况

（一）定价情况及依据

1、本次交易的定价方法和结果。

经江西远东房地产资产评估测绘有限公司评估，公司涉及征收补偿范围内的4 处房屋的估价结果为 1,285.4965 万元；根据江西信展自然科技有限公司出具的测绘结果以及《南昌市中心城区旧城（棚户区）改造国有土地上房屋征收与补偿安置方案》，公司涉及征收补偿范围内的 7 处房屋重置价格为 218.28 万元，参考评估结果与测绘结果，并增加相关搬迁补偿、奖励等项目，确定本次征收补偿金额为 1,570.1859 万元。

2、标的资产的具体评估、定价情况

（1）标的资产

参考详细版本报告。

南昌市西湖区住房和城乡建设局委托江西远东房地产资产评估测绘有限公司对公司位于西湖区八一大道和广场南路的 4 处房屋进行了估价，并出具了远东评字 2025-09023-1 号《关于南昌市西湖区八一大道 221、223 号及东侧地块改造项目规划红线范围内（具体范围以规划红线图为准）所涉及的国有土地上房屋（非住宅）征收补偿估价报告》，价值时点为：2025 年 3 月 31 日，估价采用收益法，估价结果为 1,285.4965 万元。

江西信展自然科技有限公司对公司位于西湖区八一大道和广场南路的其他7 处房屋建筑物进行了测绘，并出具了测绘报告。

根据江西远东房地产资产评估测绘有限公司出具的远东评字 2025-09023-1号《关于南昌市西湖区八一大道 221、223 号及东侧地块改造项目规划红线范围内（具体范围以规划红线图为准）所涉及的国有土地上房屋（非住宅）征收补偿估价报告》, 公司位于西湖区八一大道和广场南路的 4 处房屋在估价期日（2025年 3 月 31 日）的市场价格为 1,285.4965 万元，经双方协商并增加相关搬迁补偿、奖励等项目，扣除向原承租人支付装修补偿等费用，上述房屋的征收补偿金额为13,455,882.34 元。

根据江西信展自然科技有限公司出具的测绘报告，以及《南昌市中心城区旧城（棚户区）改造国有土地上房屋征收与补偿安置方案》，公司位于西湖区八一大道和广场南路的 7 处房屋建筑物的重置价格为 218.28 万元，经双方协商并增加相关搬迁补偿、奖励等项目，扣除向原承租人支付装修补偿等费用，征收补偿金额为 2,245,976.40 元。

经充分协商，南昌市西湖区住房和城乡建设综合服务中心拟按照上述房屋的估价结果和测绘结果，结合《南昌市中心城区旧城（棚户区）改造国有土地上房屋征收与补偿安置方案》的征收补偿政策，增加相关搬迁补偿、奖励等项目，确定本次征收补偿金额为 15,701,858.74 元。

（二）定价合理性分析

本次征收补偿系根据被征收房屋的估价结果与测绘结果，结合《南昌市中心城区旧城（棚户区）改造国有土地上房屋征收与补偿安置方案》的征收补偿政策，经协商达成一致意见，符合公司和公司股东的利益，不存在损害公司股东利益的情况。

五、《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书》与《房屋拆除补偿协议》的主要内容

1、签署方名称：

房屋征收部门：南昌市西湖区住房和城乡建设局

被征收人：江西长运股份有限公司

房屋征收实施单位：南昌市西湖区住房和城乡建设综合服务中心

2、交易标的情况：公司位于西湖区八一大道和广场南路的部分房屋建筑物，房屋建筑面积为 5,817.91 平方米。

3、征收补偿方式及金额：货币补偿，征收补偿总金额为 15,701,858.74 元

4、征收补偿款支付方式：签订协议后征收实施单位应按协议约定向被征收人完成支付。

5、合同生效：合同由各方签字盖章后生效。

《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书》与《房屋拆除补偿协议》尚未签署，最终以各方实际签署的正式协议为准。

六、对公司的影响

1、本次征收依据南昌市政府有关征收的规定实施，公司对原有房屋人员和设备做出相应转移安排，预计不会对公司正常生产经营产生影响。

2、公司本次拟与南昌市西湖区住房和城乡建设局、南昌市西湖区住房和城乡建设综合服务中心签署《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书》与《房屋拆除补偿协议》，征收补偿系根据估价结果与测绘结果，结合《南昌市中心城区旧城（棚户区）改造国有土地上房屋征收与补偿安置方案》的征收补偿政策，经协商达成一致意见，符合公司和公司股东的利益，不存在损害公司股东利益的情况。

3、本次征收事项预计增加公司 2025 年度利润总额 1547 万元。本次征收事项对公司净利润的最终影响金额及具体的会计处理，以会计师事务所审计后确认结果为准。

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