国内房地产行业发展趋势分析
思瀚产业研究院    2024-04-29

①我国房地产市场将进入新常态，短期内政策调控措施有望改善外部发展环境

宏观经济增速的放缓和房地产市场长效机制的完善一定程度上遏制房地产市场过热的现象，短期内行业投资和销售有所放缓。中国经济正在进入新常态，从粗放型增长转向质量效益型增长，宏观经济从高速增长进入中高速增长区间。

另一方面，我国房地产行业经过二十来年的发展，市场规模已接近峰值，加上人口红利消退，城市化速度放缓，房地产行业也在发生变革。政府将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。伴随着宏观经济从高速增长进入中高速增长区间，以及新的房地产长效机制的逐步建立和完善，中国房地产市场也在从高速增长向平稳增长过渡，将逐步进入新常态。

随着 2022 年下半年开始，国家发布多重政策推动房地产企业健康平稳发展，在需求端部分城市放开限购限贷政策旨在提振消费者信心，在供给端加大对行业的金融支持力度，改善房企的融资环境，有利于房地产企业平稳健康发展。

②城镇化继续成为房地产行业未来发展的驱动力

城镇化进程构成房地产的真实消费基础。随着城市人口的增长，不断增加的城市住宅需求是维持城市住宅发展的基本动力。根据国家统计局的数据，中国2023 年城镇化水平为 66.16%，正处于城镇化水平 30-70%的加速发展阶段。

与同期美国、德国等发达国家 70-80%的城镇化率相比，我国城镇化水平依然存在较大提升空间，城镇化水平提升给房地产行业带来了两方面的需求：新增城市人口的需求以及城市旧房拆迁所带来的补偿与更新需求，有望成为未来发展的重要驱动力。

③房地产行业进入分化和整合的阶段，优质龙头房企将脱颖而出

短期内国内外经济下行压力持续加大，房地产行业整体进入新常态，2022年下半年，房地产行业政策环境进入宽松周期，各地政府因城施策，旨在稳妥化解房地产领域风险，提振消费者购房信心。

而且随着市场不断发展和消费者需求更加细分，新产品、新业态不断涌现，房地产业务也更加丰富，市场发展已出现不断分化趋势，不同区域和不同企业的表现差异明显：区域表现方面，经济发展的不均衡和地区差异导致人口向经济发达区域流入、向大中城市不断集聚，拥有人口汇聚能力的一二线核心城市主要区域供求关系保持健康，仍有较大的发展空间，而土地供应量大、人口增长缓慢或净流出的三四线城市房地产市场将承受巨大压力；企业方面，较中小房企，综合性房地产龙头企业掌握更多在一二线核心城市的储备资产，资源优势更加突出，长期发展潜力可期。

更为重要的是，由于融资和品牌的优势，房地产龙头企业的经营表现也将继续优于中小房企，行业集中度持续快速提升，业内企业间大规模整合、并购事件频繁出现，大型房地产企业强者恒强，具有品牌优势和资本实力的房地产企业，将获得更大的竞争优势并成为行业整合的主导者。

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