仓储行业发展总体状况及未来发展情况预测
思瀚产业研究院    2024-06-08

（1）我国仓储行业发展总体状况

物流行业是国民经济中重要的服务行业。物流园区作为城市经济功能区，对物流组织管理和依托物流服务的经济开发具有重要意义。随着我国经济的快速发展和居民消费水平的不断升级，我国物流行业规模不断增长，特别是在电子商务迅猛发展的推动下，仓储物流行业和干线运输行业都获得了较为迅速的增长。

根据中国物流信息中心数据显示，近年全国社会物流总额不断提高，其中 2021年全国社会物流总额 335.2 万亿元，按可比价格计算，同比增长 9.2%；2022 年全国社会物流总额 347.6 万亿元，按可比价格计算，同比增长 3.4%；2023 年全国社会物流总额 352.4 万亿元，按可比价格计算，同比增长 5.2%。

从构成看，2023 年农产品物流总额 5.3 万亿元，按可比价格计算，同比增长 4.1%；工业品物流总额312.6 万亿元，增长 4.6%；进口货物物流总额 18.0 万亿元，增长 13.0%；再生资源物流总额 3.5 万亿元，增长 17.4%；单位与居民物品物流总额 13.0 万亿元，增长8.2%。

2023 年社会物流总费用社会物流总费用 18.2 万亿元，同比增长 2.3%。社会物流总费用与 GDP 的比率为 14.4%，比上年回落 0.3 个百分点；从构成看，运输费用 9.8 万亿元，增长 2.8%；保管费用 6.1 万亿元，增长 1.7%；管理费用 2.3 万亿元，增长 2.0%。

2023年，物流运行总体恢复向好，社会物流总额增速稳步回升，物流运行效率持续改善，社会物流总费用与GDP的比率有所回落。物流经济作为现代经济运行的重要服务支撑行业，便捷的物流设施和服务对提高经济运行效率有极大的意义，政府历来注重物流行业的发展，物流行业未来的政策环境长期向好。受国内强大的市场需求和现代物流设施的有限供给共同驱动，预计未来几年我国仓储行业还将保持快速的增长。更多行业研究分析请参考思瀚产业研究院《2024-2029年中国血制品行业市场现状及投资战略预测分析报告》，同时思瀚产业研究院亦提供行研报告、可研报告、产业规划、园区规划、商业计划、专项调研、建筑设计、境外投资报告等相关咨询服务方案。

（2）我国仓储行业现状

我国仓储物流行业处于发展期。与发达国家相比，目前人均仓储物流面积偏低，随着居民消费能力的提高，以及电商行业、零售行业、第三方物流、制造业等相关行业的发展，长期来看，仓储物流的市场需求保持增长趋势。

根据中国物流与采购联合会数据显示，2023年我国物流业景气指数平均为51.8%，高于2022年3.2个百分点。根据国家统计局发布数据显示，2023年全国社会消费品零售总额471,495亿元，比上年增长7.2%；全国网上零售额154,264亿元，比上年增长11.0%。我国仍然是全球第二大消费市场和第一大网络零售市场，超大规模市场优势依然明显。

根据商务部等22部门制定的《“十四五”国内贸易发展规划》，到2025年全国社会消费品零售总额达到50万亿元左右，其中电子商务交易额达46万亿元左右，网上零售额达17万亿元左右，长期来看，对高标仓的需求将保持持续增长。

在市场供应方面，2021年全国高标仓总体供应量较上年增长18%，新增供应主要集中在我国东部地区，其中南京、嘉兴和苏州等城市新增供应量排名靠前。从整体上看，近几年各地政府对于物流仓储用地的出让比例和绝对数量仍呈下降趋势，因此除了通过传统的招拍挂获取新的项目，二手项目收并购成为业内企业规模扩张的重要方式。

据公开资料显示，2021年包括深国际、黑石、易商、凯德和领展等在内的境内外开发商和投资者在国内都有收并购项目落地。受宏观经济波动、短期市场需求减弱和高标仓供应高峰的影响，2022年高标仓空置率呈现上升趋势，市场分化格局进一步加深。

据世邦魏理仕统计，2022年我国24个主要城市高标仓净吸纳量同比回落约40%至482万平方米，全年新增供应量达到915万平方米，较上年增长2.2%，高标仓出租率和租金水平承压，市场平均空置率从年初的12.92%上升至年末的16.43%，部分城市阶段性供给过剩，租金水平出现下滑，但一线城市核心区位租

金水平保持增长。随着经济活动的迅速回温，此前影响物流活动的诸多负面因素均将得以扭转，汽车等高端制造业的供应链升级和对时效要求的提高也将带动高标仓需求的持续释放，同时，在市场分化格局加深的情况下，聚焦核心区域布局、运营能力更强的仓储物流开发商的优势愈发凸显，行业资源也进一步向头部企业集中。

2023年，消费逐步复苏叠加跨境电商、生物医药、新能源等新兴行业规模的快速扩张，有效推动高标仓净吸纳量显著提升。根据世邦魏理仕发布的数据显示，2023年国内主要城市高标仓净吸纳量为722万平方米，同比增长44%，为仅次于2021年的第二高峰，但在上年延期项目和大量新增项目的集中投运影响下，2023年新增供应量达1,200万平方米，创历史新高，市场仍呈现供过于求的态势，推动市场平均空置率上升至21.8%的历史高位，三分之二的城市租金水平较去年同期有所下降。此外，国内仓储物流资产的公募REITs发行工作在2021年有实质性落地。

2021年6月21日，首批上市的9支公募REITs中，中金普洛斯仓储物流REIT和红土创新盐田港物流REIT两支产品以仓储物流基础设施为底层资产。2021年12月31日，发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，加强基础设施资产优化整合，推动更多符合条件的项目发行基础设施REITs。

2022年1月29日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》针对公募REITs资产重组及发行阶段的税收环节予以优化，降低发行成本。2022年，公募REITs试点指引、税收优惠、投资者参与、收益分配等方面的支持政策不断出台，扩募机制于2022年9月正式落实。

2023年，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，中国经济新动能的加速发展和消费潜力的有效释放，进一步促进物流地产市场回升向好。公募REITs的不断发展有效助力物流企业盘活存量资产，通过滚动投资形成更为高效的物流网络，提升行业发展质量。

（3）行业政策

2014年，伴随着我国经济逐渐步入“新常态”，国家高度重视物流及仓储业发展，先后出台多项利好政策。政策环境持续改善，进一步稳定和明确了物流业在国民经济中的基础性、战略性地位，明确了仓储业在物流业中的地位以及仓储业转型升级与各类配送中心发展的方向。

2014年9月12日，国务院印发《物流业发展中长期规划（2014～2020年）》（以下简称“《规划》”），进一步凸显仓储业在国民经济中的基础性、战略性地位。这是自2009年4月《物流业调整和振兴规划》以来，国务院下发的又一物流行业纲领性文件。《规划》提出了物流业发展的三大重点：

一是降低物流成本；二是提升物流企业规模化、集约化水平；三是加强物流设施网络建设。《规划》明确“物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民经济发展的基础性、战略性产业”，涉及仓储业发展的内容主要有十二个方面：

一是加快现代化立体仓库、资源型产品物流集散中心和重要商品仓储设施建设；

二是在大中城市和制造业基地周边加强现代化配送中心规划；

三是鼓励仓储等传统物流企业向上下游延伸服务；

四是引导传统仓储企业采用现代管理理念和技术装备，提高服务能力；

五是鼓励传统仓储等企业建设第三方供应链管理平台；

六是支持建设与制造企业紧密配套、有效衔接的仓储配送设施和物流信息平台；

七是鼓励采用节能型绿色仓储设施，推广集装单元化技术；

八是建立全国托盘共用体系，支持仓储、转运、停靠和卸货站点等设施的标准化建设和改造；

九是构建电子商务物流服务平台和配送网络，建成一批区域性仓储配送基地；

十是重点推进仓储等物流标准的制修订工作；

十一是加强应急仓储、中转、配送设施建设；

十二是抓紧研究制定仓储管理等相关法律法规或部门规章。

2014年9月24日，国家商务部出台《关于促进商贸物流发展的实施意见》（以下简称“《意见》”），围绕提高物流社会化、专业化、标准化、信息化、组织化和国际化水平，《意见》明确提出：支持传统仓储企业转型升级，向配送运营中心和专业化、规模化第三方物流发展，鼓励仓储、配送一体化，引导仓储企业规范开展担保存货第三方管理；大力发展共同配送，继续做好城市共同配送试点工作，鼓励推广共同配送、统一配送、集中配送等先进模式；提高商贸物流专业化水平，大力发展电子商务物流，满足跨境电商的快速发展要求；

鼓励各类农产品生产加工、冷链物流、商贸服务企业改造、新建一批适应现代流通和消费需求的冷链物流基础设施；鼓励绿色物流发展，引导一批商贸物流园区向绿色物流功能区转型，加大绿色物流装备、技术、仓储等设施的推广使用力度；完善再生资源回收体系，建立服务于生产和消费的逆向物流网络，促进资源的循环利用。

2015年6月及11月，中国国家标准化管理委员会、商务部分别印发了《关于加快推进商贸物流标准化工作的意见》和《商贸物流标准化专项行动计划》，以国务院部分城市物流工作座谈会议精神和《物流业发展中长期发展规划》为指导，以降低物流成本、提高物流效率为目标，从托盘标准化入手，统筹协调、有序推进，在快速消费品、农副产品、药品流通领域，率先开展标准托盘应用推广及循环共用，带动上下游关联领域物流标准化水平的提高；

从物流综合信息服务平台建设规范和服务规范入手，增强平台服务功能，促进资源共享和信息互联互通。专项行动以“确定重点，示范带动、以点带面，分步实施、积极探索，发挥合力、政策配套，注重实效”为工作原则，以“提高标准化托盘普及率、推进相关领域标准化进程、提升托盘循环共用水平、完善托盘公共运营服务体系、制定相关服务规范”为主要内容，降低物流成本，提高物流效率，带动供应链上下游关联领域物流标准化水平的不断提高。

2017年8月，国务院办公厅发布《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，部署推进物流降本增效有关工作，着力营造物流业发展良好环境，提升物流业发展水平，促进实体经济发展。《意见》指出，物流业贯穿一二三产业，衔接生产与消费。推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。

《意见》从七个方面提出了27项具体措施。其中第四个方面指出要加快推进物流仓储信息化标准化智能化，提高运行效率。大力发展“互联网+”高效物流的新业态、新模式。加强物流装载单元化建设，推进物流车辆标准化。

2018年5月，国务院常务会议提出从2018年5月1日至2019年12月31日，对物流企业承租的大宗商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税。提出推动取消高速公路省界收费站，简化物流企业分支机构设立手续，积极发展公路、铁路、水运多式联运。

2018年6月，财政部发布《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》，意见提出鼓励和支持具备条件的企业通过战略联盟、资本合作等方式打造优势互补、业务协同的合作共同体，提升物流一体化组织效率；在物流用地上，鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。

2018年12月，国家发改委与交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，意见提出鼓励和支持具备条件的企业通过战略联盟、资本合作等方式打造优势互补、业务协同的合作共同体，提升物流一体化组织效率；在物流用地上，鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。

2020 年 5 月，发改委、交通部颁发《关于进一步降低物流成本的实施意见》，中央和地方财政加大对铁路专用线、多式联运场站等物流设施建设的资金支持力度，研究制定铁路专用线进港口设计规范，促进铁路专用线进港口、进大型工矿企业、进物流枢纽。持续推进长江航道整治工程和三峡翻坝综合转运体系建设，进一步提升长江等内河航运能力。加快推动大宗货物中长距离运输“公转铁”、“公转水”。

2020 年 9 月，国家发改委同工信部、公安部、财政部、自然资源部、交通运输部、农业农村部、商务部、市场监管总局、银保监会、铁路局、民航局、邮政局、中国国家铁路集团有限公司等 13 个部门和单位联合印发《推动物流业制造业深度融合创新发展实施方案》，并在方案中指出，到 2025 年，物流业在促进实体经济降本增效、供应链协同、制造业高质量发展等方面作用显著增强。

要探索建立符合我国国情的物流业制造业融合发展模式，制造业供应链协同发展水平大幅提升，精细化、高品质物流服务供给能力明显增强，主要制造业领域物流费用率不断下降。培育形成一批物流业制造业融合发展标杆企业，引领带动物流业制造业融合水平显著提升。初步建立制造业物流成本核算统计体系，对制造业物流成本水平变化的评估监测更加及时准确。

2021 年 12 月，国务院印发关于《“十四五”数字经济发展规划》，并在规划中指出要大力发展智慧物流，加快对传统物流设施的数字化改造，以促进现代物流业与农业、制造业等产业的融合发展，其中包括加快建设跨行业、跨区域的物流信息服务平台，实现需求、库存和物流信息的实时共享；建设智能仓储体系，提升物流仓储的自动化、智能化水平。

2022 年 12 月，国务院出台了《“十四五”现代物流发展规划》，为加快构建现代化物流体系、促进物流行业高质量发展指明了方向。

2023 年 8 月，国家发展改革委会同自然资源部、交通运输部、商务部、市场监管总局印发《关于布局建设现代流通战略支点城市的通知》，部署现代流通战略支点城市布局建设工作，将 102 个城市纳入布局建设范围，覆盖全国 31 个省区市以及新疆生产建设兵团。流通支点城市将按综合型、复合型、功能型分类 推进建设，增强了辐射带动作用。

（4）仓储行业未来发展情况预测

随着房地产、电商等资本集中进入物流行业，物流行业的竞争会进一步加剧，物流企业的拿地成本和仓库空置率都面临上升的压力，同时租金的增速会进一步放缓，这将给物流企业，特别是中小型物流企业带来一定的成本压力和运营压力，未来物流行业的集中度会进一步提升，拥有资金优势、规模优势和运营效率优势的企业将会得到长足发展，市场份额将会进一步上升。

从中长期来看，电商持续渗透和新业务模式涌现、制造业升级进程中供应链物流需求的增长、RCEP落地对区域化贸易和物流的促进将成为十四五期间国内高标仓市场发展的三大引擎。全国快递业务收入和业务量分别有望超1.2万亿元和1,321亿件，同比分别增长14.3%和19.4%，超大规模市场优势支撑电商物流需求持续增长。另外，智能高效、冷链、绿色在未来仓库配置中的重要性将日益凸显。