粤港澳大湾区-深圳产业用房市场分析
思瀚产业研究院    2024-10-14

（1）粤港澳大湾区宏观经济概况

粤港澳大湾区由「9+2」个城市组成，包括珠江三角洲的 9个城市（即肇庆、佛山、江门、广州、东莞、中山、珠海、惠州及深圳）和香港及澳门，按 2019 年人均国内生产总值及人均收入计为全球第四大湾区。粤港澳大湾区总土地面积为 56,000 平方公里，总人口达约7,000 万。2021 年国内生产总值达人民币 12.6 万亿元，占中国国内生产总值约 11%。深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，亦称为「大湾区新增长引擎」及全球科技创新中心。

（2）深圳市宏观经济概况

作为粤港澳大湾区的核心城市之一，深圳近年来 GDP 增长迅速，随着深圳“新经济”充分发挥优势，未来发展前景可期。2022 年全市地区生产总值 32,387.68 亿元，同比增长3.3%，分别高于全省、全国 1.4 和 0.3 个百分点，同时领跑北上广深四大一线城市。2022年，面对多重因素冲击，深圳经济运行持续向好。

2022 年，全市固定资产投资同比增长 8.4%。工业投资继续保持良好增势，增长 19.2%，其中，制造业投资增长 15.4%；房地产开发投资增长 13.3%。分产业看，第二产业投资增长19.3%，第三产业投资增长6.2%。高新技术产业投资活跃，高新技术制造业投资增长17.0%，其中，电子及通信设备制造投资增长 21.0%；信息传输、软件和信息技术服务业投资增长43.8%。社会领域投资快速增长，其中，卫生和社会工作投资增长 64.1%，文化、体育和娱乐业投资增长 22.9%。

深圳积极促进城市经济持续、快速发展，经济结构持续优化，第三产业稳步增长，目前高新技术产业、金融业、现代物流业和文化产业共同成为深圳的四大支柱产业。第一产业增加值为 25.64 亿元，同比增长 0.8%；第二产业增加值为 12405.88 亿元，同比增长 4.8%；第三产业增加值为 19956.16 亿元，同比增长 2.4%。

（3）深圳市产业用房市场分析

1）产业用房存量及增量分析

根据不完全统计，目前深圳市产业用房市场庞大，根据深圳市产业用地用房供需服务平台发布的信息，截至 2022 年末，全市存量超过 1,300 万平方米。其中南山区占比最高，其次为龙岗区、龙华区及福田区，坪山区、光明区、宝安区、罗湖区等区目前存量较少。目前，南山区产业用房存量约 507 万平方米，占全市存量约 38.45%，位居全市第一。

南山区作为深圳市科技强区的相关科技项目成果，前沿科技聚焦 5G 技术应用、人工智能、科创教育等重点科技产业。南山区科技产业发展较为成熟，为深圳市产业用房的主力供应区域。近年来，龙华区及龙岗区通过老旧厂房“工改工”升级转型，产业用房存量增长迅猛。龙岗区存量约 218 万平方米，龙华区存量约 215 万平方米，占深圳市存量比例分别为 17%及16%。

福田区以高端甲级办公物业为主，产业用房物业主要分布在车公庙片区，福田区全区存量约 118 万平方米，占深圳市存量比例约 9%。坪山区、光明区为新兴规划产业发展区域，目前存量较少，分别约为 74 万平方米、68 万平方米，占比约为 6%、5%，但龙岗区有大量项目在规划建设中，预计未来供应将大幅增加。

宝安区、罗湖区存量相对较少，分别约为 44 万平方米、38 万平方米，占比均约为 3%。其余区域产业用房在辖区内分布较为分散，未形成明显产业聚集，存量合计约 37 万平方米，占深圳市存量比例合计约 3%。

预计未来五年新增产业用房面积约为 320 万平方米，约为现有存量的 24%。其中，在建工程约 283 万平方米，已规划但未建工程约 37 万平方米。新增供应主要分布于龙岗区、光明区、宝安区，分别为 89 万平方米、77 万平方米、42 万平方米，约占全市新增供应的28%、24%、13%。随着新兴片区的不断开发、城市更新项目不断推进及新兴科技产业的发展，预计未来几年内深圳市产业用房供应将继续增长。

2）产业用房租金分析

深圳原关内区域包括福田区、罗湖区和南山区的产业用房供应主要为研发办公物业，其中南山区研发办公物业供应量较大。厂房物业主要集中在龙华区、宝安区、光明区、龙岗区等原关外区域，其中宝安区和龙华区的厂房供应远高于其他区域。

2022 年二季度末，深圳市研发办公物业受疫情影响，租赁需求有所减弱，福田区、罗湖区、南山区、龙华区宝安区的研发办公物业出租率在 80%的水平，龙岗区及光明区的研发办公物业出租率约为 60%-70%。而研发厂房物业出租率维持在较高水平，其中龙华区、宝安区、龙岗区、光明区的研发厂房出租率维持在 90%及以上。租金方面，各区研发办公租金普遍高于对应区域研发厂房租金。

2022 年二季度末，福田区、罗湖区和南山区的研发办公租金均超过 100 元/平方米/月，龙华区、宝安区、龙岗区以及光明区的研发办公租金处于 50-60 元/平方米/月；研发厂房方面，龙华区、宝安区、龙岗区以及光明区的平均租金均超过 30 元/平方米/月。

3）研发用房市场分析

研发用房作为产业用房中的中端产品，融合了工业厂房与办公用房的优点，为迎合深圳市的产业升级而生，既为满足现代产业的试产需求，又能为员工提供舒适办公环境及提升企业形象，同时相较高端商务办公产品租金更低。目前，深圳研发用房物业主要集中在中心城区的科技园、留仙洞片区，以及特区外的坂雪岗、桃花源和光明片区。其中科技园片区研发用房集聚度较高且氛围更趋浓厚，片区整体发展相对成熟。

租金领先全市水平。另一方面，受中心区土地资源紧缺限制，新增供应集中在外围区域（包括宝安区、龙岗区、龙华区和坪山区），且目前外围区域仍有大量满足改造条件的旧工业区，未来部分旧工业区将陆续被改造为高端资源聚集的产业园，进一步增加供应。同时，外围区域随着城市基建配套的相继完善，产业规划的不断加码，未来亦将吸纳中心城区的外溢需求。受 2020 年新冠肺炎疫情和全球经济下行的影响，研发用房需求减弱，短期内，持续高企的新增供应将使研发用房市场整体空置率和平均租金承受较大的压力。

长期来看，国内形势总体向好，生产需求逐步恢复，就业物价总体稳定，主要指标边际改善，国民经济呈现恢复势头，未来研发用房需求将有所回升。目前深圳市研发用房供应集中在不同片区，租金分化明显，截至 2022 年底各片区平均租金约为 40-160 元/平方米/月不等。中心城区研发用房平均租金为 100-140 元/平方米/月，远高于外围区域平均租金 50-70 元/平方米/月。2022 年上半年，科技园片区研发用房平均租金约 152 元/平方米/月。

其中，科技园中区、南区因区位优越、楼宇品质较高且总部经济利好等因素，租金长期位居全市较高水平，分别为 155、153 元/平方米/月。科技园北区次之，平均租金约 130 元/平方米/月。西丽片区发展起步较晚，目前整体处于发展阶段，平均租金约为 90-100 元/平方米/月。但随着科技园区物业逐渐去化，企业办公需求逐渐向北辐射，西丽片区有望与科技园联动，以产业集聚发挥更大的规模效应。

外围区域中，坂雪岗及桃花源虽总体存量物业较多，但受制于区位条件、产业发展水平及区域成熟度等因素，其租金水平相对较低，坂雪岗及桃花源片区租金水平约为 50-80 元/平方米/月。

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