仓储物流园区商业模式经历从“物流设施”向“物流生态”深层转变
思瀚产业研究院    2024-12-25

仓储物流园区的商业模式正在经历从“物流设施”向“物流生态”的深层转变。功能定位的细分化满足了行业的多样需求，开发模式的市场化和平衡性体现了政策引导与企业自发的互动，而基础设施的升级则为园区注入了竞争活力。

未来，具备多元功能、支持多式联运的仓储物流园区，将不再只是物流环节中的一个节点，而是成为区域供应链和价值链的核心平台。对于 REITs 投资者而言，这种具有生态特征的园区将是一个高潜力的投资标的，不仅带来稳定的租金回报，还将受益于物流产业升级所带来的长期资本增值。

功能定位：多元需求推动园区细分化

根据中国物流与采购联合会、四川现代物流协会的数据，当前仓储物流园区主要分为综合服务型、货运服务型、商贸服务型和生产服务型，其中综合服务型园区占据 63.1%的市场份额。综合服务型园区因其多功能优势，适应了现代供应链对仓储、运输、分销等多层次需求的整合趋势。货运服务型和商贸服务型园区虽然占比相对较小，但在冷链和零售等细分市场中占据重要地位。我们判断这种功能上的细分表明，仓储物流园区正在逐步从“大而全”走向“专而精”。

未来，随着需求的进一步多样化，园区的功能将向“平台型”发展，即在一个园区内集成不同功能模块，满足多类型客户的复合需求。

基础设施：交通与多式联运能力决定竞争力

仓储物流园区的基础设施配置在竞争中起到了决定性作用。根据中国物流与采购联合会与四川现代物流协会数据显示，69.9%的园区拥有至少一条高速公路连接，确保了园区内外交通的高效性；此外，24.3%的园区配备了铁路专用线，进一步强化了园区的多式联运能力。随着“公铁联运”模式的普及，具备铁路、码头、机场等多样化连接的园区将在跨区域物流和国际贸易中具备显著的竞争优势。然而，目前具备这种综合交通枢纽功能的园区比例较低，未来在园区选址和规划中，多式联运的需求将被进一步重视，以应对跨区域、跨国界的物流需求。

仓储物流园区正在从“重资产”的传统形象转向“轻资产+多功能”的创新模式

我们判断从运营模式来看，仓储物流园区在现代供应链体系中扮演的角色已不仅仅是物资的集散中心，而逐渐演变为集成化、智能化、多功能服务的综合体。正如“流水不腐，户枢不蠹”，现代物流的发展离不开灵活高效的基础设施支撑，而仓储物流园区则是这一体系的核心纽带。

此外，我们判断全面、精细的服务体系意味着，仓储物流园区的发展已不再单纯依赖空间扩展，而是在运营管理、配套服务上不断深化。小公寓、物业管理、停车等服务广泛覆盖，充分展示了园区对于从业人员的基本生活需求的高度关注。这种注重员工生活配套的园区设计，犹如中国古训“安居方能乐业”所言，帮助员工实现生活和工作的无缝衔接，不仅提高了员工满意度，也进一步提升了园区的吸引力。这样的配套服务，为高频、快节奏的物流行业提供了人性化支持，进一步优化了园区的工作效率与服务质量。

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