养老地产参与者多元，运营和盈利模式多样
思瀚产业研究院    2025-03-07

1、参与者比较：四类社会资本参与者各有所长，险企更具综合优势

养老房地产业中，以养老机构为主的养老设施投资、开发等对资本占用较多，属于重资产运营模式。近年来，政策鼓励和引导社会力量兴办各类养老服务机构的力度不断加大、人口老龄化程度不断加深、老年人消费水平提高，以养老机构为主的养老设施发展潜力巨大，吸引了除政府之外的房地产公司、保险公司等社会多元资本参与，各类养老机构在机构性质、营利性要求、服务形式和水平、服务收费等方面存在较大差异。本部分重点聚焦社会办养老机构（尤其是养老社区）的研究分析。

1）政府出资建设的机构属于“公办性质”，根据上文关于养老机构的经营性质和老年人的养老服务需求的有关分析，从承办主体来看，兜底保障型养老机构属于“公办性质”。2019 年 4 月《关于推进养老服务发展的意见》明确公办养老机构及公建民营养老机构发挥兜底保障作用，重点特殊老年人提供无偿或低收费托养服务，坚持公办养老机构公益属性。因此，兜底保障型养老机构并不以营利为目的。

2）从社会多元资本来看，目前主要包括四类参与者：房地产公司、保险公司、专业养老服务运营公司、外企和实业公司等其他投资者。由于资金获取有一定成本，大部分社会办养老机构（尤其是养老公寓、养老社区）以营利为目的、面向中高端客户，属于完全市场型养老机构，实行充分竞争、优质优价，满足老年人多样化需求。也有部分养老机构是属于委托运营的公办养老机构、或是纳入普惠养老城企联动项目支持范围的专门对接社会服务兜底工程的专业养老机构，符合《山东省普惠性养老机构认定与管理办法（试行）》对“普惠性养老机构”的定义1，属于普惠支持型养老机构。

四类参与者各有所长，在养老房地产业承担着不同角色。其中，房地产公司和保险公司是我国民营养老机构最主要的两大参与者，房地产公司具备土地资源和住宅开发建设经验优势，养老公寓重点是加强适老化设施配套建设并整合医疗、娱乐等相关资源，在养老公寓开发建设上具备比较优势。而 CCRC 养老社区的开发和经营管理要求更高、投资金额规模大且投资回报周期长。

尽管保险公司在土地资源、开发成本方面弱于房地产公司、在养老服务供给和养老设施运营方面弱于专业养老服务运营公司，但保险资金建设养老社区具备规模大、长期投资、与人身险产品衔接等优势。在“保险产品+养老社区”的衔接模式下，保险公司是养老社区医养服务的核心支付方，能够实现 CCRC 养老社区的产业链闭环。因此，保险公司可以与房地产公司、养老服务运营公司等加大合作，保险公司发挥资金和客户优势，重点承担投资和销售工作，并筛选优质房地产公司负责开发建设、筛选优质养老服务运营公司提供专业化康养服务，实现共赢。

保险公司具备政策、资金、客户和资源等综合优势，是养老社区投资的主力

近年来，以泰康人寿、中国人寿、中国太保、中国平安、新华保险、中国太平、大家保险为代表的保险公司对养老产业的重资产布局主要围绕 CCRC 养老社区、部分配套康复医院，同时发展连锁化旅居式养老。

1）政策端：对保险资金投资建设养老社区和发展养老产业的支持力度不断加大，逐步规范发展。2010 年《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》首次明确保险资金可以投资与保险业务相关的养老、医疗等不动产及企业股权；2014 年《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》明确提出支持保险资金投资养老服务产业；2016 年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》明确提出发挥保险资金长期投资优势，以投资新建、参股、并购、租赁、托管等方式，兴办养老社区和养老服务机构。

此后，相关政策密集出台，引导保险资金加大养老产业投资、推动养老服务体系建设。2023年《关于规范保险公司销售保险产品对接养老社区服务业务有关事项的通知（征求意见稿）》明确了开展“保险+养老社区业务”的准入条件，明确提出保险公司可以通过投资建设、租赁或合作等方式运营养老社区，强调风险隔离机制。2024年《关于金融支持中国式养老事业服务 银发经济高质量发展的指导意见》支持保险公司在坚守职能定位、依法依规、风险可控、财务可持续的前提下，参与养老社区和养老服务机构建设。

2）资金端：保险投资资产规模大、具备长期性和稳定性特征，适合养老社区投资。一方面，保险资金体量较大，能够满足养老社区前期拿地、开发的大量资金投入需求。根据国家金融监督总局最新数据，截至 2024 年 3 季度末，全行业保险公司资金运用余额达 32.2 万亿元（YoY+14.1%），其中人身险公司资金运用余额达 28.9 万亿元（YoY+14.9%）。

另一方面，险企寿险负债久期较长，尽管近年来资产久期不断拉长，但仍存在资产负债久期错配的问题，亟需能够长期持有、收益稳定的资产进行投资。而养老社区投资规模大、建设周期和投资回报周期较长，但经营稳定、周期波动小；尤其是与人身险产品挂钩后，随着中后期入住率的提升，稳定的客源和支付能力可以为养老社区带来持续稳定的资金流入，符合险资配置需求。

3）客户端：人身险的风险保障范围与养老社区天然契合，客户资源高度重合。人身险主要保障被保险人的“生老病死残”等风险，同时客户年龄偏高，对养老需求较高。目前险企主要采用保险产品与养老社区的入住资格及费用挂钩的模式，增强保险产品的吸引力，促进保单销售。险企投资建设的 CCRC 养老社区主要面向中高端客户，相关配套设施健全、人员与服务专业，因此收费较高，获取入住资格的保费门槛也较高，普遍要求总保费达到 200 万元以上。

4）资源端：险企医疗资源丰富，养老社区能够打通产业链上下游、助力业务协同发展、实现产业链闭环。商业健康险是医疗费用重要的支付方，国内多家险企与国内外医疗资源的既有合作已较为密切，如开通转诊绿色通道等。而养老社区上游连接承接养老险、健康险、储蓄险等保险产品，下游带动医疗、护理等健康附加服务，险企通过自建养老社区，充分打通产业链上下游、进一步整合并盘活险企整体资源。

尤其是头部险企，在资金和客户双重优势的助力下，开拓配套医疗资源、自建医院、进一步贯彻“医养结合”。以泰康保险为例，根据官网信息披露，泰康之家通过“一个社区、一家医院”实践模式，打造“防护-治疗-康复-长期护理”闭环整合型医养服务，在养老社区配建二级康复医院，打造急症的早期接诊和转院、老年慢病管理、老年康复的三重防线；泰康医疗致力于打造医教研一体化发展的三甲医院，建设以老年医学、健康管理、慢病管理为特色的长寿医疗体系，提供以患者为中心，一站式、全生命周期的医疗和健康服务。

以中国平安为例，根据公司 2024 年半年报披露，平安深耕医疗养老生态圈超 10 年，打造“平安健康”旗舰互联网医疗平台、以及包括“北大医疗集团”在内的多家自营医疗机构，以满足国内中高端群体的医疗养老需求、深化医险协同。

房地产公司是养老设施开发建设的主体

在政策对养老服务用地的不断支持下，近年来，以万科、保利、远洋、绿地、越秀等为代表的房地产公司发力养老业务，加快核心产品养老公寓布局、并陆续拓展 CCRC 养老社区，养老项目以协同商业地产主业、消化自持物业为主。具体来看，2013 年《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确鼓励民间资本整合改造闲置资源用于养老服务，支持将闲置公益性用地调整为养老服务用地，并允许农村集体土地用于养老基地。

2016 年《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》鼓励通过 PPP 等模式整合改造闲置资源，支持享受资金支持和税费减免等优惠政策。2019 年《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》明确应适当提高养老服务设施用地比例；支持盘活闲置资源，特别是在农村地区，允许农村集体经营性建设用地入股、联营建设养老服务设施。2021 年《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，进一步强调优先安排新增建设用地，简化存量土地用途变更程序。

养老服务运营公司是康养服务和养老设施运营的重要供应方

政策除了鼓励和引导社会力量兴办养老服务机构、支持养老服务用地，也持续健全养老服务领域的税收优惠政策。养老服务运营公司的优势在于专业服务供给和养老设施运营管理，部分头部养老服务运营公司在养老公寓、养老社区等养老地产项目上有所涉猎。

1）从具体政策来看，2000 年《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》明确对非营利性老年服务机构免征企业所得税、房产税等，并对捐赠给予税前扣除优惠。2013 年《关于加快发展养老服务业的若干意见》进一步扩大税收优惠范围，规定非营利性老年服务机构免征营业税及行政事业性收费，营利性养老机构建设减半征收相关行政事业性收费。

2016年《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》明确养老机构提供的养老服务免征增值税。此后，政策逐步完善，陆续对社区养老服务机构实施增值税、契税、房产税、耕地占用税、印花税等多税种减免，并推动其享受居民价格政策。2024 年《关于深化养老服务改革发展的意见》，进一步明确对符合条件的养老服务机构落实税费优惠及水电气热居民价格政策，同时鼓励对社区养老服务机构提供场地租金减免等支持。

2）从机构特征来看，除了最基本的居住环境，养老公寓、养老社区等地产项目还需要提供满足老年人日常生活照料、医疗保健和康复护理等基本需要的服务，以及旅游、文体、养生等多元活动；养老服务运营公司的优势正在于专业服务供给和设施运营管理。

目前我国养老服务运营行业尚处于发展早期、市场较为分散、以初创型民营企业为主，资金实力有限、机构分布呈现出明显的区域性特征，但已涌现出复星康养、亲和源、乐成养老等一批区域性龙头机构，提供区域性的连锁化、标准化、专业化服务，部分头部养老服务运营公司在养老公寓、养老社区等地产项目上有所涉猎。

但养老服务运营公司的资金实力远不及保险公司和房地产公司，因此，与保险公司和房地产公司相比，养老服务运营公司新建养老公寓、养老社区的数量有限，主要面向大众客户、费用标准不高。对于头部养老服务运营公司而言，未来可以通过城市住宅社区租赁改造等资产占用相对较小的方式来扩大重资产业务范围；另一方面，也可以通过输出品牌、专业服务和运营管理等，与保险公司、房地产公司等资金实力雄厚的市场参与者充分合作、形成合力，以轻资产方式丰富收入来源。根据复星康养官网，复星康养产业发展集团作为复星旗下核心康养平台，致力于为退休后的中产家庭，提供全生命周期的健康服务和产品。

复星康养旗下复星星堡、星健、蜂邻、星享四大核心业务覆盖中国全地域核心城市，已形成高端养老社区/机构、医养结合康复/护理院、社区居家照护一体化服务等丰富的产品形态。其中，复星星堡 2012 年成立，是高品质活力养老机构、CCRC 养老社区；星健 2014 年成立，是养老服务提供商，致力于提供全程全方位的养老服务体系，业务涵盖护理机构和康复医疗机构；蜂邻是社区机构公益组织，为社区家庭提供全龄、全程、多层次的照护服务。

近期，复星康养聚焦刚需护理型产品，进一步完善在一线及主要二线城市核心区域的布局，目标以“医、养、康、享”为核心业务，通过智慧系统+智能终端结合，提供全龄段、全方位、连续型的一站式家庭健康服务体系。

其他投资者是康养服务和养老设施运营的有力补充

1）养老设施运营经营经验丰富的外资企业（如法国欧葆庭、美国水印、日本美邸等）普遍以轻重资产结合的模式参与我国养老地产市场，自建养老社区数量有限，合资建设、受托运营等模式较为常见；同时，国际经验并不完全符合我国国情与居民偏好，需要进一步实现既有养老服务经验的本土化应用。

根据欧葆庭官网，欧葆庭集团 1989 年在法国巴黎创立，目前在全球 20 多个国家经营 1000 多家机构，总床位数逾 10万张。2013 年，欧葆庭集团正式入驻中国，在上海设立中国区发展总部；2016 年，欧葆庭集团在中国的首家高端养老机构——南京欧葆庭仙林国际颐养中心正式开业；

2023 年，上海欧葆庭顾村国际颐养中心正式开业；两家颐养中心房间共311 个。根据美邸养老服务（上海）官网，日本美邸养老服务公司成立于 1999 年，以认知症照护为中心，向外拓展其他介护服务业务；目前已在日本国内开设 365 家养老机构，共有养老床位7000 余张。

美邸养老服务（上海）有限公司成立于 2016 年12月，是日本美邸养老服务公司的子公司，养老设施的运营管理以上海为中心，辐射长三角、珠三角以及京津冀地区，提供机构养老、居家养老、日间照料等服务。其中，全龄社区的康养服务、大型文旅康养项目中的康养配套等，属于受托运营、轻资产模式；医养结合型护理院、高端综合型养老院、认知症专门机构等，属于合资运营、重资产模式。

2）实业公司通过参与养老设施建设等方式涉及养老地产行业，也有部分公司本身业务与康养相关，在政策支持和公司战略的双重导向下，积极参与养老产业。根据三胞集团官网，三胞集团有限公司是一家以信息化为特征、以现代服务业为基础，新健康与新消费两大主业协同发展的大型跨国民营企业集团。

三胞集团较早布局康养产业，形成轻重资产养老服务互补模式，覆盖居家养老、社区养老、机构养老三个层面，相互协同发展。一方面，三胞集团收购国内头部居家养老企业安康通、以色列先进居家养老企业 Natali和家政护理公司 A.S. Nursing，将以色列企业的技术、品牌和系统优势嫁接在安康通上，迅速拓展国内居家养老市场。另一方面，三胞集团设立基金增资控股综合型养老服务企业颐乐居。根据颐乐居官网，颐乐居以 CCRC 养老社区为基地，以医养结合的养老机构作为业务支撑，以居家养老作为服务延伸，打造居家、

2、运营模式：重资产为主，轻资产为辅

根据业务发展所需资产规模的不同，我国社会办养老机构运营模式分为重资产运营、轻资产运营和轻重结合运营三类。重资产运营模式所需资金规模大、建设周期和投资回报周期长，但易于统一管理、能够充分保证养老项目整体服务质量，头部险企和房地产公司普遍以重资产模式布局养老地产。头部保险公司在资金和客户资源方面具备先天优势，布局养老社区多为高客购买保险产品的增值服务，自主投资、开发、运营社区更易维持经营质量、塑造品牌形象、增强客户黏性，因此多以重资产模式布局，但在工程建设方面主要与房地产公司合作，实现双赢。

房地产公司凭借其充足的资金、丰富的经验和土地资源，多采用重资产模式自建养老公寓。轻资产运营模式短期不会占用大量资金、建设周期和投资回报周期相对较短，因此资金相对有限的中小险企和养老服务运营公司多采用轻资产或轻重结合方式布局养老地产。但物业持有人存在稳定性、持续性等潜在风险，可能影响养老服务质量。

借鉴中国保险资产管理业协会《养老金管理与养老产业投资：保险参与模式研究》对保险机构投资养老地产模式的分析，社会办养老机构的重资产模式也可以分为五类投资模式

1）独立开发模式，即保险公司或房地产公司承担投资建设养老机构的全部资金，在获得土地使用权后开发建设、并作为持有人进行运营，享受销售或租金收益。例如万科随园嘉树是由万科自主投资、开发、运营的 CCRC 养老社区。

2）合作开发模式，即保险公司、房地产公司、养老服务运营公司等多个参与者共同出资开发养老机构，投资收益按出资比例分配。在实际，投资方可以通过合作的方式委托房地产公司进行工程建设、委托养老服务公司运营养老机构。以泰康之家为例，根据公司官网，泰康集团对多个泰康之家投资、置业和养老服务子公司普遍间接持股 100%。泰康集团在投资、建设、服务供给、经营管理等全流程主导养老社区开发和运营，但仍需要委托房地产公司进行工程建设。

3）股权投资模式，即投资方不直接参与养老机构经营管理，而是通过直接收购现有养老机构、或入股成熟养老地产投资经营公司来间接参与，其他资源投入相对较少。例如泰康通过与北星成立合资公司的方式投资美英医养资产。

根据泰康官网，2016 年 11 月，泰康保险集团股份有限公司宣布与国际先进养老社区管理者北星地产金融公司（NorthStar Realty FinanceCorp.以下简称 “北星”）签订合作协议，进军国际医养市场。泰康保险集团与北星在美国成立合资公司，共同投资总资产价值逾 61 亿美元养老物业资产组合业务，其中泰康本次投资所获权益对应的总资产规模约 10 亿美元。

泰康与北星共同持有的该资产组合包括逾 450 处遍布美国和英国的优质医疗、养老物业，分别由多家优质运营合作伙伴负责运营工作，覆盖多种医养服务形态，为使用自费、健康保险、政府医保等支付来源的各层次客户群体提供核心医疗、康复、养老照护服务。具体包含三种类型的资产：以长期居住照护为主要服务目的的高端养老设施；以中短期康复治疗为主的专业护理康复中心以及传统的综合医院；以及现代化医疗办公大楼。

4）私募基金模式，即社会资本发起设立或作为合伙人参与私募养老产业基金。私募基金可以快速募集基金，同时分级结构可以减轻资金压力、多方资本参与有助于分散投资风险。例如，中国太平保险集团旗下太平养老产业管理有限公司（以下简称“太平养管”）2016 年 12 月与大连一方集团签署“太平一方大健康养老产业股权投资基金”合作协议，基金总规模8亿元。由太平养管统筹和担任投资顾问，太平人寿、太平国发和大连一方集团为基金合伙人。

该基金探索养老产业基金投资新模式，有效利用社会存量物业资源，将以股权投资的形式收购、开发大连天鹅湖医养结合护理中心项目，打造含活力公寓、康复医院、长者照护中心、全功能配套设施于一体的中高端医养结合护理中心。该项目总床位数约 1400 个，依托于大连一方集团在当地的优质医疗资源（大连医科大学附属第一医院等），对自理、半自理和护理型入住老人按不同护理级别及医疗需求提供“养老+医疗+康复+护理”全方位服务。

5）REITs（房地产信托投资基金）模式，海外保险公司普遍通过 REITs间接投资养老机构。我国 REITs 起步较晚，2014年央行和原银监会联合发布《关于进一步做好金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展 REITs 试点；2020 年《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》发布，公募 REITs 正式开始试点，明确基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

目前国内 REITs 投向主要集中在基础设施投资建设方面，尚未涉及养老地产。以当代置业为例，2018 年成立下属绿色健康养老房地产信托平台 Modern REITs，Modern REITs 着力于绿色健康养老资产，形成机构养老、社区养老和居家养老服务，是养老收租盈利资产和绿色健康养老服务运营的结合，主要业务为养老客户提供养老保障的需求，如养老园区、医疗健康、养老商业及养老金的资产管理等服务；储备项目包括北京当代云境项目、美国休斯敦梨城项目、西雅图 Redmond 项目及拟收购的加拿大养老商业综合体等。

轻资产运营模式下，资金实力有限的中小险企、养老服务运营公司和外资公司等社会资本并不直接持有养老机构，而是采用第三方合作、租赁物业、委托管理等形式对接养老机构资源、运营养老机构。

1）租赁物业、以自有品牌运营养老机构。

①大家保险：根据《金融时报》报道，大家保险“城心医养”属于在城市核心区租赁物业改造养老社区的轻资产模式，布局周期短，通常选定地址后 1 年-1.5 年即可开业。

②欧葆庭集团：旗下南京欧葆庭仙林国际颐养中心 2016 年开业，通过租赁泰康仙林鼓楼医院康复区的 111 个房间、最大容量 139 床位，面向江苏省及周边地区的失能、半失能和失智老人提供高端医养结合服务。泰康仙林鼓楼医院由泰康集团间接持股 80%，国际医疗和康复区设床位 200 张及相应的康复、体检等设施。

2）整合第三方养老资源，搭建平台链接客户和养老机构。

①友邦人寿：资源协调和服务提供相结合，自建平台整合优质养老资源、拓展与康养机构的合作，提供经过筛选的合作机构供客户按需求选择。根据友邦官网，友邦人寿积极协调、筛选、整合并把控康养上下游优质资源及其质量，自建涵盖“居家养老、机构养老、医养协助、旅居养老”的“康养生态圈”，连接广泛、专业、优质的外部合作服务方，推出“全旅程、全方位、广覆盖、定制化”的养老综合解决方案，成为养老客户的“优质资源协调者”、“品质服务把控者”和“自建服务提供者”。

根据财经网报道，近五年来，友邦人寿已有超330 万客户享有健康管理服务；友邦“康养管家”服务品牌上线 3 年以来，服务权益已覆盖超 20 万人。截至 2024 年 12 月底，友邦人寿签约超 1400 家国内直付医疗网络、超 70 万家海外医疗网络和超 400 家康养机构。

②中小险企：与第三方平台合作，快速对接养老资源、为客户提供养老服务。大雁养老是保险行业独立第三方养老经纪平台。根据官方公众号，大雁养老整合旅居养老、机构养老和照护养老三大服务网络，旨在帮助保险机构和客户链接高端、稀缺和全国的养老社区资源，提供旅居养老、机构养老和照护养老等安排服务，助力合作保险公司低成本、低风险、短周期地建立养老服务和销售赋能体系。

截至 2024 年 11 月末，大雁养老的养老社区网络布局涵盖全国 30 个省份、200+个城市、1000+家养老机构、150+家 CCRC 养老社区，覆盖床位数超过 60 万+。从 2023 年 12 月初到 2024 年 11 月末，大雁养老已签约合作超过 20 家保险公司和头部中介公司，并开始探索银行合作。与合作保险机构共同推出明利一生（利安人寿+明亚经纪）、吴优居（东吴人寿）、民优居（民生人寿）、雁安居（德华安顾）、吉颐居（财信吉祥人寿）、泰享福（陆家嘴国泰人寿）等“保险+养老”品牌，解决保险客户全生命周期养老服务问题。

轻重结合运营模式是自持养老机构和运营第三方持有养老机构的结合，在保留高端自建社区的同时，通过合作、租赁、委托等扩大养老服务覆盖面光大养老运营模式以轻资产运营为主，轻重结合；业务模式以机构养老为主、社区养老和居家养老为辅，三级联动、全国运营。具体来看，光大养老以公建民营、租赁物业、委托管理、提供养老项目咨询顾问服务等形式打造养老产业链，并已启动在三亚、北京、青岛的 CCRC 养老社区开发建设。截至 2025 年 2 月 26 日，光大养老在全国拥有超过 180 家养老机构和超过 27500 个养老床位。

我国养老机构主流盈利模式主要分为直接销售、对外出租、租售结合三类。社会办养老机构属于完全市场型养老机构，实行充分竞争、优质优价，盈利模式涉及三类。

1）直接销售模式：包括独立产权和共有产权试点。独立产权模式本质上和传统房地产一致，通过项目产权分割销售，区别在于选址和配套设施具备适老化特征、为客户提供移动养老服务。早期房地产公司建设的养老公寓等项目一般采用类似传统出售产权房屋的模式，这类模式的优势在于投资方能够一次性快速回笼资金。但房屋所有者易于交易，这类养老地产项目除了养老属性外，也具备较强的投资属性；

同时，入住人群不易把控、老人难以长期持续获得有品质的医养服务。共有产权模式资金回流较快，能够降低企业资本投入压力和风险、增加供给，保证养老服务的持续性；同时，也赋予了购买者对养老居室的资产权属，但较周边普通商品房并无明显的价格优势无论居室是否空置都要收取“基础服务费”，避免购买者将养老房挪作他用。

此外，根据新华网报道，2017 年末，北京市民政局正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——由乐成集团运营的双桥恭和家园集中式居家养老社区。目前试点项目建有养老居室 365 套、养护中心 39 间共计 68 张床位，社区内养老配套包括公共活动设施外，以及长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。恭和家园实行“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”的“产权+服务”模式，产权持有者都将拥有 50 年的“不动产登记证”——每间居室 5%的产权由投资商永续持有、不得买卖且不享有房屋使用权和未来利益；另外95%产权出售给家有 60 岁以上老人的居民，每间房至少入住一名 60 周岁以上老人并缴纳 3080 元/月/户的基础服务费，可继承、可转让、可出租、可抵押。

以试点项目 4 万元/平方米的售价计算，一户 79 平方米的项目全款 316 万元，50 年所需缴纳服务费 180 万元，相当于共需缴款 496 万元，6.3 万元/平方米，较周边普通商品房并无明显的价格优势。2025 年2月，半壁店恭和家园也已重磅启幕，第二个共有产权集中式居家养老项目的规模更大、模式更完善，在社区规模、环境品质、配套服务方面处于领先水平。

2）对外出租模式：主要是CCRC养老社区采用的盈利方式。投资方拥有养老社区的完整产权，通过房屋租赁的方式与消费者链接，采用“押金+房租/床位费+餐费+服务费+护理费（或有）”的收费形式，资金回笼较慢、投资回报周期较长、资金压力较大，但投资方可以通过物业增值和房租上涨、护理服务费等获得长期、稳定、甚至更高的投资收益。

以泰康为代表的保险公司普遍通过“保险产品+养老社区”的模式，客户购买“幸福有约”保险计划产品的总保费达到一定要求（一般是 200万元以上），可以锁定《入住养老社区确认函》，未来可以获得养老社区的保证入住权和优先入住权；非保险客户也可以通过缴纳可退换的方式获得入住资格。当客户达到一定年龄要求后，可以入住养老社区，受益人每月可领取保险金支付养老社区的房屋使用费（不同户型租金不同）及服务费，到期获得大额生存金和身故保险金，实现保险产品与养老社区的有机结合，保险公司的优质客户也易于向养老社区入住客户转化。

普惠支持型养老机构面向全体老年人开放，由设区的市级政府制定支持办法，加强收费引导管理，也以对外出租为主。结合《山东省普惠性养老机构认定与管理办法（试行）》和《城企联动普惠养老专项行动实施方案（试行）》，普惠支持型养老机构由政府支持、社会运营、合理定价。

具体来看，根据《山东省普惠性养老机构认定与管理办法（试行）》，普惠性养老服务收费项目包括床位费、照料护理费、伙食费和其他服务收费，其中床位费、照料护理费实行政府指导价（由县级发展改革部门会同民政部门结合当地经济社会发展实际，综合考虑人均可支配收入、服务成本、政策扶持、市场供需、运营合理利润、消费者可承受能力等因素，在成本调查基础上，按照普惠原则，科学合理确定本辖区普惠性养老机构床位费、照料护理费收费标准参考区间，并实行动态管理，每两年调整一次；具体收费标准由县级民政部门会同发展改革部门与养老机构以合同形式约定），伙食费和其他服务收费实行市场调节价。

在养老服务销售领域，政策对会员卡等预收费模式的监管逐步从严格限制转向审慎放开，并不断强化规范管理，对外出租的盈利模式有望实现高质量发展。2016 年国务院办公厅发布《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》明确将养老机构收取保证金、办理会员卡及发行金融产品的行为定性为违法违规，并要求依法查处。

2019 年国务院办公厅发布《关于推进养老服务发展的意见》提出包容审慎原则，允许养老机构通过销售预付费“会员卡”弥补资金不足，同时要求采用商业银行第三方存管确保资金安全。多地随后细化监管要求，明确会员制收费额度和实施条件。2024 年民政部等七部门联合发布《关于加强养老机构预收费监管的指导意见》进一步强化对养老机构预收费的收取、管理、使用及退费的全流程监管，规范市场秩序，保障老年人权益。

3）租售结合模式：部分物业直接销售，快速回笼资金；部分物业对外出租，获得物业增值和长期稳定收益。以万科随园嘉树为例，根据中国房地产报，杭州万科 2013 年 5 月推出良渚随园嘉树一期，初期采用直接销售“使用权转让+月服务费”模式，2014 年初尝试对外出租“长期租赁+服务费”模式，2014 年底一期200 套房源全部完成租赁或使用权转让。根据公司官网，目前杭州万科随园嘉树玉鸟、海月、良渚三个项目均采用 5 年或 15 年对外出租模式，收费“一次性租金+月服务费”，不同户型的租金和月服务费不同。

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