中国‘社区生活服务’市埸规模、面临机遇、风险及挑战
思瀚产业研究院 奥联服务    2025-03-24

行业概述

中国社区生活服务主要包括两大类服务：(a)住宅物业管理服务，如保安、保洁、绿化、维修等基础物业管理服务，是目前社区生活服务的主要业务；及(b)社区增值服务，包括空间运营、社区零售、房屋经纪、美居服务、养老服务、家政服务等，主要服务于小区业主的日常生活，在目前的物业服务企业收入中佔比尚不高，但具备想象空间和发展潜力。在业务多元化发展的大背景下，社区生活服务的市场格局不局限于物业管理公司现有的业务范围，市场参与者除了物业服务提供者，还包括来自家政、新零售、家装等其他行业的服务提供者。

市场规模

2018年至2023年，中国社区生活服务提供商的总收入从人民币7,136亿元增加到人民币11,928亿元，複合年增长率为10.8%。到2029年，中国社区生活服务提供商的总收入预期将达到人民币17,636亿元，2023年至2029年的複合年增长率为6.7%。

2018年至2023年，中国广东省社区生活服务提供商的总收入从人民币517亿元增加到人民币884亿元，複合年增长率为11.3%。估计到2029年，中国广东省社区生活服务提供商的总收入将增长至人民币1,336亿元，2023年至2029年的複合年增长率为7.1%。

市场驱动因素

有利的政府政策。近年来，相关法律法规及配套政策相继出台，对住宅物业管理服务与社区增值服务的发展起到了规范与推动作用。2014年，国家发改委发佈《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》，提到放开非保障性住房物业服务费及住宅小区停车服务的收费，实行市场调节价。2015年，国务院办公厅出台《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，提出推动物业管理等生活性服务规范化、标准化发展。

2019年，财政部、税务总局、国家发展和改革委员会（国家发改委）、民政部、商务部以及卫生健康委联合发佈《关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》，对养老、托育、家政服务等的增值税、企业所得税等税费给予优惠。2020年，住房和城乡建设部等部门联合发佈《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，旨在提升住宅物业管理水平和效能，满足人民群众对舒适居住环境的需求。

这些政策对住宅物业管理及社区增值服务的发展起到了规范及推动作用。此外，各省市政府已颁佈各自的法律法规，并建立地方物业管理，尤其社区生活服务市场的监管框架。例如，《广东省物业管理条例》、《广州市物业服务收费管理实施细则》、《关于进一步规范物业服务收费的通知》等为广东省社区生活服务市场发展起到了积极作用。我们预期中国的政策环境将持续为行业发展提供支持。

城镇化水平与居民收入水平的提升。我国城镇化率由2000年的36.2%提升至2023年的66.2%。中国广东省的城镇化率也保持逐年提升，至2023年末已达到75.4%。城镇人口持续增加，激发庞大的住宅物业服务需求，推动行业快速发展。据国家统计局数据，自2010年起，中国城镇居民人均可支配年收入逐年增加，至2023年达人民币51,821元，2010年至2023年複合年增长率约为8.8%。

据中国广东省统计局，2023年，中国广东省城镇居民人均可支配收入约为人民币59,307元，同比增长4.2%，多年来保持稳定增长。收入的持续增长促使消费者追求更高品质物业服务，更便捷、更精细的社区增值服务，为社区生活服务市场的快速发展带来机遇。

房地产增量市场和存量市场的发展。据国家统计局，2024年中国住宅商品房销售面积约为814.5百万平方米，虽增量有所减少，但仍为社区生活服务的发展起到了重要的推动作用。据中国广东省统计局，2024年中国广东省住宅商品房销售面积约58.9百万平方米，推动了社区生活服务市场的发展。此外，老旧小区改造为社区生活服务的发展带来新的机遇。

准入门槛

品牌：社区生活服务基于住宅物业项目，是物业企业进入领域最早的业态，优秀企业经历多年的运营和服务沉淀，已建立其自身的品牌声誉。与之相比，新参与者若无成熟品牌或与行业参与者的深厚业务关係，则会在市场渗透时面临较大困难。

管理经验：随著社区生活服务市场竞争的不断加强，管理团队及其管理经验和能力日渐成为企业核心竞争力的重要因素，优秀的物业服务企业在物业管理内容、信息系统运用、财务管理等方面经验丰富，在接管体量较大的项目上具有显著的优势，形成准入门槛。

专业人才与技术：中国社区生活服务市场属于劳动密集型产业。因此，需吸纳具备多元化专业背景的中高级管理人才及专业技术人才以支撑项目运营。同时，建立完善的人才培养机制与科学的人力资源战略对企业实现成功运营也至关重要。此外，大数据、互联网技术的应用将成为企业创新业务模式、大力发展社区增值服务的重要驱动力量。

项目物色能力：持续物色并获取优质住宅物业项目是一项重要的市场竞争优势。对新进入市场的企业，由于缺乏可靠的项目来源从而形成进入壁垒。

机遇、风险及挑战

服务范围逐步扩大，多元业务蕴含市场机遇：经过多年的发展，社区生活服务提供商由住宅基础物业管理逐步探索出多元增值业务。这些社区增值服务根据房地产开发商、业主、住户及租户的需求定制，包括社区零售、养老服务、美居服务及家政服务等。社区增值服务业务种类多，需求相对稳定，为企业扩大营收渠道，为行业带来发展潜力。

智能化建设赋能行业发展：随著智能化建设深入，社区生活服务提供商通过科技赋能，有效降低管理和运营费用，提升服务效率及品质，改善业主、居民和租户的整体体验。例如，通过社交媒体、移动APP等其他技术工具，实现社区资源的有效整合，加强业务合作并推动社区增值服务的发展。

市场竞争风险：目前我国社区生活服务市场竞争激烈且高度分散，行业竞争者众多。随著房地产市场增速放缓，该领域竞争预计将日趋激烈。在此背景下，业主、住户及租户的议价权逐步增强，对服务商筛选标准趋严。社区生活服务提供商将在行业格局动态演变中面临重大竞争风险。

人工成本上涨风险：中国行业需大量劳动力提供清洁、安保、绿化、设施维修维护及增值服务，人力成本已成为服务商运营支出的最大构成部分之一。根据中指院数据，中国社区生活服务市场员工的月平均工资从2018年的4,946元增加到2023年的5,905元，複合年增长率为3.6%。

房地产和社区生活服务市场的政策监管带来的风险：2021年房地产市场频出系列监管政策，如《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，重点整治人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题；“三条红线”政策全面执行，根据“剔除预收款后的资产负债率不超过70%、淨负债率不超过100%、现金短债比不小于1”三个指标的情况将房地产企业划分为四档，对房地产市场带来深刻影响，若干地产公司可能会出现流动性风险。

虽然房地产监管政策不会对物业管理行业造成直接影响，也不会改变行业的本质，但是对于有关联地产公司的物业企业而言，亦受到一定波及和影响，对现金流、项目承接、应收账款等带来风险；物管行业的监管政策主要包括物业费定价、信用管理、服务质量等方面，监管环境趋严也可能会对物业服务企业经营带来一定的管控风险。

市场趋势

智能化运用逐步深入：在智能科技与物业跨界融合的风口下，更多物业服务企业借助移动互联化、信息化、数据化及智能化契机，加深业务相互融合，开展多元增值服务，进一步提升企业盈利能力。未来，物业企业与科技智能手段的融合将更加深入、广泛。

标准化服务：标准化作为规范行业健康发展、促进企业高效运营，提升服务质量的重要机制，将在助推行业转型升级、可持续发展中发挥战略性、引领性和支撑性作用。住宅物业服务的标准化越发受到企业重视，是未来重要的发展趋势。

加强专业化人才建设：在行业科技含量不断提升、业务多元化发展需求的引导下，社区生活服务除围绕传统的住宅物业管理服务，也会进一步发展社区增值服务，并通过科技系统和工具提升服务质量和效率。促使企业进一步加快专业及複合型人才队伍建设，储备和积累更多增值服务领域及信息化、智能化管理能力的高素质人才，增强企业竞争力，推动行业持续发展。

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