上海金桥经济技术开发区经营方针及发展战略
思瀚产业研究院    2025-12-04

上海 2022 年实现生产总值 44,652.8 亿元，较上年下降0.2%。2023 年实现生产总值 47,218.66 亿元，较上年同期增长 5.0%。2024 年实现生产总值53,926.71 亿元，较上年同期增长 5.0%。

上海交通网络资源丰富，拥有国内最大的海港和深水港，以及浦东、虹桥两个航空港。同时，京沪高铁是国内最现代化的铁路，长三角地区是国内高速公路最密集的地区之一。凭借良好的经济发展水平和优越的交通地理条件，上海外资吸引能力较强，世界 500 强企业中有 170 多家在上海设有分支机构，居全国大中城市之首。

上海市拥有闵行经济技术开发区、虹桥经济技术开发区、漕河泾新兴技术开发区、陆家嘴金融贸易区、自由贸易试验区、张江高科技园区、金桥经济技术开发区等多个经济技术开发区、高新技术产业园区、保税区及其他工业园区，经过多年的建设和运营，目前上海市主要开发区经济发展情况良好。

金桥经济技术开发区各项经济与运营指标均在上海市主要开发区中位于前列。近年来，金桥经济技术开发区聚焦重点领域，提升产业能级，促进经济高质量发展。但受部分企业迁出及入驻影响，园区经济增速波动明显，但依托先进制造业基础，其各项主要与运营指标仍在上海市主要开发区中位于前。

目前，上海浦东新区重点开发区主要为国际医学园区、张江高科技园区、金桥经济技术开发区、临港产业区、南汇工业园区、康桥工业园区、陆家嘴金融贸易区和自由贸易试验区，其中，国际医学园区以现代医疗服务业和医疗器械及生物医药产业为核心，打造高端医疗服务集群和高科技医疗器械生物医疗相关产业基地；

张江高科技园区侧重于培育生物医药、信息技术和创意产业等高科技产业；临港产业区以发展船舶、航空、电力等现代装备及现代物流业为核心；

金桥经济技术开发区以电子信息和汽车零部件等先进制造业和生产性服务业为主；

南汇工业园以新能源产业、先进装备制造产业、生产性服务业为主导；

康桥工业园区以电子信息业和汽车零部件制造业为两大主导产业，并致力于发展物联网和生物医药为代表的战略性新兴产业和生产性服务业；

陆家嘴金融贸易区以发展金融和服务贸易为主；

自由贸易试验区涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区，自贸区扩区后，陆家嘴、金桥、张江均被纳入自贸区版图，作为自贸区扩区主要任务是探索我国对外开放的新路径和新模式，推动加快转变政府职能和行政体制改革，促进转变经济增长方式和优化经济结构，实现以开放促发展、促改革、促创新，形成可复制、可推广的经验，服务全国发展。

各开发区的功能定位重合度较低，形成了功能互补、错位竞争的发展格局。在全球随着经济增长由资源驱动向创新驱动转变，园区已由过去优惠政策、廉价土地竞争，转向产业链、投资环境等方面竞争。

1、所在行业前景

园区开发初级阶段，园区开发类企业起步的资本主要是园区从政府手中取得的廉价土地，一般依靠土地转让推进园区开发、业务重点在于园区基础设施建设和招商引资。但由于初期基础设施投入大，资金回笼往往不足以满足资本性的投入。

在这种情况下，财政性的支持在各园区开发初期也是比较普遍的。园区进入稳步发展阶段后，园区开发地理区域逐渐趋于饱和，原先主要依靠土地转让、工业地产租售的盈利模式已经不能满足园区开发类企业竞争和长期发展的目标。土地转让收入在全部营业收入的占比逐渐下降，一部分的园区开发类企业通过长期的建造租售业务积累成为物业持有型企业，园区开发类企业的资金压力有所减缓。但从业务结构上反映，这一阶段的园区开发类企业仍然以工业地产、配套商品住宅的租赁和销售为主要收入来源，真正服务于园区企业的增值创新服务还未形成稳定的盈利模式。

随着各园区开发进入成熟阶段，园区开发类企业真正进入多元化的经营战略，借助企业的资源优势和产业特色，围绕工业地产开展具有明确盈利模式的配套、增值服务。在这一阶段中，发行人来源于物业租售的收入比例将出现明显的下降，园区综合运营商的定义更加符合成功转型的园区开发类企业。

金桥经济技术开发区位于浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区，区位优势明显。开发区规划面积27.38平方公里，东部约 16 平方公里重点发展加工业，包括金桥汽车城、金桥现代科技园等，西部约 4 平方公里为现代生活园区和管理服务中心——碧云国际社区，南部 7 平方公里为南区，其中 2.8 平方公里经国务院批准新辟为海关封闭监管区。目前，金桥开发区内大部分区域已基本开发成熟。

金桥经济技术开发区的开发和建设运用了分期开发、定制开发、并行开发、成片开发、综合开发等手段，并逐步形成了完善的开发流程和开发标准。金桥开发区基础设施已较为完善，建立有海关、商检、保税仓储、现代物流、物业管理、金融、商务服务和公共交通等产业配套服务体系，较好的满足了园区企业的发展需求。在生活配套方面，开发区形成了住宅、商业、教育、医疗等一体化的居住和生活环境，为吸引企业入驻和吸引人才、支持产业发展奠定了良好基础。

金桥经济技术开发区于 2011 年被国家环保部批准为“国家生态工业示范园区”、2012 年被国家工信部批准为“国家新型工业化产业示范基地”、2015年正式纳入上海自贸区范围。得益于浦东新区开发开放的国家战略，金桥经济技术开发区通过引进具有世界先进水平的现代制造业以及跨国公司的研发机构，逐渐形成了汽车及零部件、电子信息、现代家电、生物医药及食品四大支柱产业，成为上海市及浦东新区重要的先进制造业基地和新兴生产性服务业集聚区。2018 年末，金桥经济技术开发区内入驻了 20 家世界 500 强企业地区总部，并聚集了高新技术企业共104 家，有力地支撑了园区经济的发展。

2、上海金桥开发园区政策

上海金桥开发区是 1990 年 9 月经国务院批准设立的国家级经济技术开发区，2001 年 9 月经国家海关总署批准设立金桥出口加工区，现已更名为上海金桥经济技术开发区。国家级园区在建立初期，获得各级政府的大力扶持，享受一定的产业、土地、税收等优惠政策。

园区通过低租金、土地出售成本倒挂等方式鼓励国内外投资者进入，实现快速发展。经历快速发展期后，随着“禁止土地出让过程中成本倒挂”以及“通过招拍挂市场化方式取得土地”等土地政策出台，园区享受的土地、税收等传统优惠政策将逐渐减弱。

为提高园区竞争力，保持园区经济持续、平稳、快速发展，国家和地方政府将在园区总体规划、基础设施、法律配套、金融服务、管理体系等方面加大支持力度，为园区创造良好软硬件条件，为园内入驻企业营造良好的经营环境。通过自贸区扩区等方式，在探索园区开放新路径的同时，给传统园区赋予新的生命力。

上海金桥出口加工区开发股份有限公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。主营业务主要集中在房地产业，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务等领域持续发力，加快推进公司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。

报告期内，公司采取租售结合、以租为主、招﹣投﹣孵﹣服联动的经营模式。公司在上海市及周边地区拥有较高的市场认可度。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，是上海市著名商标，具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区2012 年获得“中国人居环境范例奖”，2015 年获得联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。总体看，公司区域市场认可度较高，行业运营经验丰富，旗下品牌认可度高，业务竞争优势明显。

3、上海金桥开发区经营方针

2025 年是浦东引领区建设、金色中环等战略落地的重要年，也是公司落实“十四五”规划、推动金桥城市副中心建设、进军临港的发力年。公司将以浦东引领区实施方案为指导，全面落实改革创新部署，增强区域创新能力，推进区域产业发展，推进人民城市建设，聚焦招商引资、城市开发、创新提升和公司转型，持续提升公司开发能级和核心竞争力，勇当区域开发建设主力军和高端产业塑造者。在这种背景下，金桥开发区进入了二次开发、产业升级转型的新时代。

公司需要认真细致研判经济发展和产业趋势，大力引进代表未来发展趋势的产业，积极推动开发区战略转型，构建以高端生产性服务业为主导、战略性新兴产业为重点、先进制造业为支撑的新型产业体系，将金桥开发区精心打造成集“智造”、“服务”与城市化功能为一体，高科技、复合型、生态化，具有国际一流水平的现代产业新城，从而分享区域转型发展为公司带来的后续发展空间和资源价值提升。

4、发展战略

上海金桥出口加工区开发股份有限公司将按照“十四五”发展思路，重点围绕金桥城市副中心建设、浦东区域开发和硬核产业发展，以打造“产城融合新标杆”为愿景，以“产业创新社区+碧云国际社区”为硬核产品，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块，着力提升“战略引领、开发建设、运营管理、投资创新”四大能力，以高品质、最有温度、可阅读的产业社区和国际社区为承载，着力打造成为国际一流的“产业城区综合开发运营商”。

（1）一个愿景：产城融合新标杆

“十四五”期间，公司将继续秉承产城融合的优质基因，深挖区域发展内涵引擎，以城促产、以产兴城、以业聚人，实现产业与城市协同发展新模式，深耕浦东、走向市场，打造一批具有产业特色的高品质产城融合魅力城区新样板。

（2）两大硬核：产业创新社区、碧云国际社区

围绕产业创新社区和碧云国际社区两大硬核产品，形成从规划-建设-运营- 服务（孵化/投资）的完整生态体系，打造若干具有金桥、碧云特色的品牌，夯实公司的核心竞争力。

产业创新社区：对标新加坡纬壹科技城，紧抓浦东产业升级、空间优化的契机，以庄臣、信谊等地块为承载，放大 Office Park 的内涵，通过CBD+CTD双轮驱动，在浦东范围内打造一系列集研发、办公、科技服务、教育设施、商业配套、居住、休闲娱乐于一体的国际化产业生态社区，通过构建12 小时工作圈和 24 小时生活圈，实现产城一体融合发展再升级。聚焦创新策源，夯实“基金+基地+产业”新模式，增强优质项目的根植性和可持续发展，构建集聚产业、资本、研发等创新要素的开放式科创生态。

碧云国际社区：以碧云系列产品为承载，充分秉承、延续“碧云式”慢生活，依托开放绿地、运动休闲、精品街区等特色基因，在浦东甚至更大区域范围内实现轻重资产的输出，打造一系列体现碧云特质的精品住宅社区项目，提炼对标市场的开发建设运营体系，成为有品牌引领和客户黏性的标杆产品。

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