中国房地产业行业总体状况
思瀚产业研究院    2024-06-08

（1）房地产行业现状

房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工、室内装修、家具、家电、物业服务等相关产业，对一个国家和地区整体经济的拉动作用明显。政府对房地产行业关注度高，宏观调控和微观管理力度较大。

因此房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产行业的发展。

改革开放以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。

另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

2021年上半年房地产市场保持较高热度，但随着房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风险事件发酵，2021年下半年以来商品房销售市场明显降温，短期内商品房销售仍面临一定下行压力。

2022年，经济下行叠加房企暴雷、项目停工、居民断贷等系统性风险事件的发生，市场主体信心有待提振，国家重点围绕保交楼、支持房企融资修复、刺激购房需求等方面陆续出台一系列的房地产支持政策，地方调控整体基调也从“限制”变为“松绑”，全年超过295个省市出台近600次房地产松绑政策，旨在引导市场预期和信心回暖，但短期内政策效果尚不明显，房地产市场供需两端均未明显恢复，全国房地产市场整体仍处在筑底阶段。

2023年，房地产市场延续低迷态势，多部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设等方面释放积极信号，重点城市限制性政策加速退出，核心一二线城市开启“四限”松绑潮，但市场信心和购房预期的修复尚需时日，房地产市场仍处底部修复、边际改善企稳的阶段。

在销售市场方面，全国商品房销售市场仍处于筑底阶段。据国家统计局数据显示，2023年，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和6.5%。细化到项目层面，改善型产品成为新房市场主流产品的特征明显，多城120平米以上产品占比提升。

从商品房销售模式看，各地从保交楼、保障购房者权益角度出发，探索商品房预售制度改革，有序推行现房销售模式，2023年现房销售面积约2.5亿平方米，同比增长18.0%，市场表现明显好于期房，考虑到消费者在市场调整期的置业倾向，预计未来现房销售占比有望进一步提升。

在土地市场方面，受销售端尚未转暖影响，政府推地、房企拿地均偏谨慎，投资进一步向核心城市聚焦，土地市场整体低迷与局部竞争加剧并存。据中指研究院统计，2023年全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降19.6%、20.8%，均为近十年最低，成交金额较2022年也明显收缩，同比下降15%。

为提高房企参拍意愿，各地政府不断完善土拍政策，加大核心区域或优质地块的供应力度，22个核心城市中，已有18个城市取消土地限价，优质地块的溢价率提高，带动全国300城成交楼面均价同比上涨7.6%。

从区域选择看，房企具备投资意愿的城市范围不断收窄，拿地金额TOP10的全国性房企中，除保利、建发、华润、中国铁建拿地城市数量超过20个，其余企业拿地城市数量均在20个以下，且一二线核心城市占比超八成。从拿地主体看，央国企依旧是拿地主力，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比达49%，较2022年提升12个百分点，资金优势进一步凸显。

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（2）信贷环境

2019年5月17日，银保监会发布《关于开展巩固治乱象成果、促进合规建设工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），明显加强了对房地产融资乱象的关注度，涉及银行、信托、资管、金融租赁等领域。尤其值得关注的是，23号文相比前两次检查新增了对信托的监管，并将监管重点直接指向房地产信托的核心——拿地前端融资和明股实债融资，政策严厉度空前。23号文开启新一轮房地产融资收紧。

2019年7月12日，发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。6月以来境内地产债发行萎缩，全月净融资额-21亿，是2019年以来首个出现净融资缺口的月份。预计随着政策落地，海外地产债发行也将逐步回落。

2021年3月，银保监会、住建部、人民银行联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

2022年11月11日，人民银行和银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

2023年8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合印发《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，更好满足刚性和改善性住房需求，调整优化差别化住房信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展。

（3）政策环境

2018年3月，两会政府工作报告提出，要落实地方主体责任，继续实行差别化调控，促进房地产市场平稳健康发展；启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度；支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。在相关政策的指导下，各地针对地方房地产行业情况制定了相应的调控政策，热点城市如海南、成都、西安、青岛、长沙、深圳等地的限购限售政策全面升级，部分三四线城市也出台了规范制度。

2018年5月，住建部发布《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中提出3~5年内热点城市租赁住房、共有产权住房用地占

新增住房用地供应50%以上。2018年上半年，各地已在持续推进租赁住房和政策性住房建设。租赁住房方面，国土部和住建部联合发函同意南京、杭州、合肥、厦门、武汉、广州等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案后，各地持续发力集体建设用地建设租赁住房，北京、上海、深圳、重庆、成都、郑州等城市相继加大租赁住房供应力度，并针对地区房地产市场情况，制定有针对性的引导政策。

政策性支持住房方面，北京提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，收购转化为共有产权住房，从供给端增加共有产权住房的规模。深圳着力构建长周期住房供应体系，明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别为40%、40%、20%。上海大幅增加住房土地供应规模，增加政策性支持住房及租赁住宅的土地供应。

广东提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。2018年6月，国家开发银行将棚户区改造贷款审批权收回总行，住建部对于未来棚户区改造货币化安置提出了明确要求，即商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区，应有针对性的及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。各地区要因地制宜推进棚改货币化安置，部分地区新项目不予专项贷款支持。棚户区改造货币化安置力度的减弱将一定程度上影响当地房地产市场需求及后续销售资金回流情况。

2018年7月31日，中共中央政治局会议提出，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，确定了2018年下半年稳中求进的总基调。

但同样在2018年下半年，部分地区调控政策迎来小幅放松：7月太原宣布取消二手房限售，12月菏泽取消新购房和二手房限售、降低预售资金监管额度，广州部分取消商住房销售对象限制，珠海金湾区和斗门区放松限购条件。在2018年12月13日召开的中共中央政治局工作会议中，并未针对房地产行业提出具体指示。

总体看，2018年上半年，严格调控的政策力度明显增强，房地产行业呈降温态势，进入下半年以来，部分城市调控政策出现短暂松动迹象，但各地调控政策仍以稳字为先。未来一段时期，政策大幅度宽松可能性不大，但各种“因城施策”微调出现频率或将升高，旨在维持各地区房地产市场的稳定发展，进一步推进土地供应结构与住房结构调整。

2019年，房地产市场整体的政策基调仍为坚持“房住不炒”。4月，中央政治局会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。同期住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度，并对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。7月，中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，定调后续房地产调控政策。

2020年，房地产调控政策延续“房住不炒”的主基调，各线城市继续落实分类调控，提高调控的精准性，同时大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，短期调控和长效机制的衔接更为紧密。

2021年，房地产行业政策面经历了从严格调控，到边际放松，再到政策维稳托底的过程。2021年年初，房企正式开始执行“三道红线”；3月，两会再次重申“房住不炒”，并提出解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担；9月以来，房地产行业风向转暖，央行陆续发文维护房地产行业健康发展，维护按揭有序发放，避免恒大事件对金融行业的外溢造成系统性风险；10月以来，交易所及交易商协会相继表态支持符合条件的房地产企业发债融资；

12月，中国人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时，还要求银行加大债券融资的支持力度、积极提供并购的融资顾问服务、提高并购的服务效率、做好风险管理等；12月中旬召开的中央经济工作会议在强调“房住不炒”定位的同时，提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

为保持房地产市场平稳健康发展、防范行业出现系统性风险，2022年以来中央多次释放政策宽松信号，发布设立“地产纾困基金”、参与问题楼盘盘活及困难房企救助，支持刚需和改善性住房需求、优化预售资金监管和放松限购限贷政策等多项具体措施。

10月，二十大报告明确坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；11月，央行、银保监会、证监会等关于“地产行业三支箭”融资政策陆续落地，行业供给端政策利好集中释放，有助于行业基本面恢复。12月，中央经济工作会议强调防范房地产行业风险，支持刚性和改善性住房需求，并重申房住不炒。相关政策落地或有助于推动房地产市场恢复平稳发展，但当前仍处于政策传导期，房地产市场企稳仍有待观察。

2023年，中央层面房地产政策力度前弱后强。上半年，并无实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”；下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地；供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”等纾困措施相继提出。

7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

8月，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

10月，中央金融工作会议召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

11月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”：银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

长期来看，“房住不炒”政策基调并未改变，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。