房地产行业调控政策对建筑设计行业的影响
思瀚产业研究院    2024-09-18

近年来，为解决房价快速非理性上升以及部分市场供需失衡等问题，促进房地产市场平稳健康发展，我国政府陆续颁布并实施了一系列房地产调控政策，从住宅供给结构、土地调控、房地产开发企业融资、个人购房贷款、税收等各方面对房地产行业进行调控，我国房地产行业逐步进入长期性调整、平稳发展的阶段。

（1）在房地产行业长期调控的背景下，房地产行业进入平稳、理性发展阶段

长期以来，我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策，在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调指引下，各地坚持“房住不炒”这一定位，按照“稳地价、稳房价、稳预期”要求，保持调控政策连续性、稳定性和一致性，落实“因城施策”、差别调控的综合措施，完善房地产长效管理机制，市场预期进一步回归理性。

2022 年 11 月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

同月，证监会发布《房地产企业股权融资方面调整优化 5 项措施》，具体在恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用并积极发挥私募股权投资基金作用五个方面，支持房地产企业股权融资。

多重政策作用下，支持房地产市场平稳健康运行的长效机制逐渐形成，有效推动房地产业向新发展模式平稳过渡。在上述调控方向的指引下，现阶段房地产调控政策的核心目的聚焦于控制房价的非理性增长，使房地产行业回归持续、稳定的发展道路，而并未从根本上影响房地产行业作为国民经济支柱产业的核心地位，且城市居民对住宅的刚性需求仍持续存在且不断升级，房地产市场整体上仍处于供给小于需求的局面。

在新型城镇化进程快速推进、居民住房消费全面升级的宏观背景下，地产长效调控机制使得房地产市场逐渐进入平稳发展阶段。2013-2022 年，全国房地产开发投资额由 86,013.38 亿元增长到 132,895.00 亿元，年均复合增长率为 4.95%，总体呈现“稳中有增”的良性态势，从而为建筑设计行业的下游市场需求创造了稳定、合理、持续的增长空间。

（2）以租赁住房、旧城改造、绿色低碳建筑为代表的新型建筑业态兴起，为市场需求创造新的增长点

在扩大“有效供给”的政策导向下，2018 年 5 月，住建部明确要求一二线城市在住房发展规划编制时，“增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上”。

针对租赁住房，国务院、住建部陆续颁布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等相关产业政策，大力支持租赁住房建设并鼓励租赁住房消费。

租赁住房市场的开启与发展，成为激活房地产新周期的关键，也成为长效机制的重要组成部分，将为居住建筑市场的发展提供新的驱动力，从而进一步推动建筑设计行业的发展。在新型城镇化进程中，随着新城建设的不断深入，原有老城区的规划利用、市政交通、建筑布局及居住环境等方面存在的问题日益突出，市政设施老化、 建设用地紧缺、存量土地利用粗放等方面的矛盾不断凸显。在上述背景下，城市旧城改造需求快速增长。随着旧城改造的需求的增长，建筑设计行业相关存量市场需求将加速释放。

2020 年 7 月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。

要求到 2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000 年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。《十四五规划》指出，实施城市更新行动，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。

2021 年 10 月，国务院发布《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》，明确“加快推进建筑等领域碳达峰实施方案”“大力发展节能低碳建筑”。针对碳达峰、碳中和目标，住建部、发改委印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》，提出全面提高绿色低碳建筑水平，持续开展绿色建筑创建行动，到 2025 年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，星级绿色建筑占比达到 30%以上，新建政府投资公益性公共建筑和大型公共建筑全部达到一星级以上。上述政策的出台将有效激活市场对于绿色低碳建筑的需求，进一步推动建筑行业绿色低碳转型发展。

（3）房地产行业调控使房地产企业集中度进一步提升，为优质建筑设计企业带来了新的增长机遇

在房地产宏观调控的背景下，房地产行业进入新的整合期，行业内资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度进一步提升，房企规模分化格局持续加大。

Wind 数据显示，2013-2022 年间，我国房地产行业CR30 企业销售金额占比从 21.96%增长至 33.33%,，年复合增长率达 4.75%，行业集中度持续提升。房地产行业集中度的提升势必促进建筑设计行业集中度的提升，品牌开发商对设计公司的设计品质、交付能力和服务水平的要求更高，建筑设计行业也将逐步向优势企业集中，因而为服务于龙头房企的建筑设计企业带来了新的增长机遇。

（4）短期内的房地产行业调控政策对建筑设计企业销售回款造成一定影响

2018 年 4 月央行、银保监会、证监会、外汇局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（“资管新规”），2019 年 5 月银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（“23 号文”），2020年 8 月央行、住建部发布“三道红线”新规，房地产行业前端融资成本提高，融资规模、融资渠道进一步受限，一定程度上影响了房地产企业对于上游供应商的回款能力，短期内对建筑设计企业销售回款造成一定影响。

自 2021 年 11 月以来，房地产政策整体出现转向，央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。多个城市发布了不同力度的补贴购房政策。同时，国务院、金融管理部门指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。

2022 年 11 月，央行和银保监会联合下发“金融十六条”，多重措施支持房地产企业融资。

同月，房地产企业融资三大政策快速落地，具体包括加大对房企的信贷投放，对房企发行债券提供支持，恢复房企及涉房企业的股权融资功能等方面，有效缓解了房地产企业流动性紧张局面。随着房地产行业政策的深化调整，房地产行业会恢复常态化发展。

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