无锡市关于支持产业空间优化焕新的若干政策措施
思瀚产业研究院    2025-05-29

为深入推动《无锡市产业空间优化焕新行动方案》实施，按照系统性谋划、体系性推进、品质性建设的原则，聚焦“465”现代产业集群和“5+X”未来产业发展，加快构建“全域统筹、集约高效、绿色低碳、功能完备”的产业空间供给新格局，全力推动我市产业高质量发展，现制定如下政策措施。

一、加强规划统筹引领。编制全市产业空间优化焕新专项规划，全力打造“50个集中连片区+50个聚合发展区”（下称“50+50”）高品质产业空间布局。突破单宗用地建设理念，以片区统筹开发模式，系统谋划、统一规划、整体设计、集中建设。

坚持“以需定供”，对于集中连片区项目建设，摸清“链主”企业以及行业龙头企业诉求，做到个性化定制；对于聚合发展区项目建设，应优先满足优质初创型、专精特新等企业产业空间需求，结合低效用地整治、存量资产盘活以及未来几年招商需要预留发展空间，科学确定建设标准。〔责任部门：市自然资源规划局、市工业和信息化局，各市（县）区人民政府、无锡经开区管委会。以下均需各市（县）区人民政府、无锡经开区管委会负责，不再列出〕

二、提升空间供给质效。制定全市“工业上楼”产业引导指南、— 2 —建筑设计指南、审批实施指南。按照“空间集聚、土地集约、配套共享”原则，明确“工业上楼”产业类型，提出细分领域“上楼”适应性指南，以及用地规划、建筑形态、空间布局、功能配套等方面的具体要求。鼓励各地区以共建共用共享、提升土地和空间利用效率为导向，探索在规划中增设混合用地类型。

根据企业实际需求，在符合规划和风貌管控要求的前提下，推动“工业上楼”项目容积率宜高则高。支持生产、生活、生态空间融合发展，在确保安全、环保的前提下，产业园配套建设的行政办公及生活服务设施，用地面积占总用地面积的比例上限可由 7%提高到 15%，建筑面积占比上限可由 15%提高到 30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，满足多元需求。（责任部门：市自然资源规划局、市工业和信息化局、市住房城乡建设局、市数据局、市生态环境局）

三、加快土地连片整备。全面摸排“50+50”片区范围内的资源潜力，结合规划单元整体推进拆迁，涉拆单元纳入房屋征收攻坚拔点范围。城镇开发边界内尚未征收的零星集体土地，在符合详细规划的前提下，可与相邻正在开发建设的区域作为一个开发片区，编制土地征收成片开发方案。

对无法单独确定规划条件的零星建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），且纳入低效用地再开发试点项目清单的，在单宗面积不超过 5 亩、且累计不超过改造开发项目总面积 10%的前提下，经市、县人民政府批准，可以协议出让方式供应给周边产业项目。集体经营性用地入市试— 3 —点地区，支持探索位置相邻的国有和集体经营性建设用地混合供应（住宅用地除外）。（责任部门：市自然资源规划局、市住房城乡建设局）

四、支持存量资产盘活。支持有条件地区通过以房换地、以股换地等市场化方式引导低效工业企业退出，对符合安置条件的优质工业企业，可采取合并安置方式办理协议出让，集中安排不超过原合法用地总面积的土地。在符合规划、确保安全、产权清晰、且不改变用地主体和登记用途的前提下，引导原土地使用权人依据无锡市《关于明确既有建筑改造和装饰装修工程建设管理有关事项的通知》（锡既建安办〔2021〕3 号）等规定，对既有建筑进行合理功能改造，优化规划许可豁免范围。

支持存量工业用地项目改造提升，在符合规划、不改变工业用途的前提下，提高容积率或利用地下空间的，可以协议方式或签订补充合同办理用地手续，不再增收土地价款。鼓励有条件的项目试点开展“工改工”与“工改商”等联动改造，在确定土地价款时综合考虑土地整理成本、移交公益性用地或建筑面积、配建基础设施和公共服务设施等成本。鼓励各地结合城市更新实际开展建筑师负责制试点，探索对项目实行施工图审查自审承诺制管理。（责任部门：市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市财政局）

五、优化产业载体用地管理。各市（县）区政府应建立产业载体项目评审决策机制，制定入驻企业管理办法，建立入驻企业的准入、考核、转让、监管机制。产业载体用地容积率原则上不— 4 —低于 2.0（其中“工业上楼”项目不低于 2.5），产业用房比例不低于总计容建筑面积的 70%，产业用房转让比例最高不超过产业用房建筑面积的 70%。

产业载体用地实行差别化地价，其中自持部分按规划用途评估地价；约定分割转让的部分，工业用地不低于评估价格的 2 倍，商务办公、科研设计用途按现行政策执行。产业载体项目和入驻企业的考核与监管由各市（县）区政府负责，各市（县）区政府应严格执行达产考核制度，加强全流程、全周期监管，防止产业载体用地未经批准擅自改变用途，确保项目用地用于支持产业发展。（责任部门：市自然资源规划局、市财政局）

六、鼓励多元主体参与。支持各类市场主体公平参与优质产业空间的投资、拿地和开发建设。各级国有企业应做好风险防范，利用自有资金通过一级市场拿地或二级市场国资收购、政企合作等方式，按市场化原则投资建设产业空间项目；投资建设产业空间项目情况纳入国有企业高质量发展综合考核和经营业绩考核内容，对投资培育期内（最长不超过 5 年）的项目不作负面评价。

充分调动“链主”企业、优质产业园区运营商、原产业用地使用权人以及其他市场主体积极性，鼓励更多社会资本和民营企业参与“工业上楼”等载体项目，分割转让政策对各类投资主体一视同仁。（责任部门：市国资委、市自然资源规划局、市工业和信息化局）

七、优化资产转让方式。“工业上楼”等产业载体项目用地原则上可按不超过产业用房建筑面积的 70%进行分割转让，在投资— 5 —发展监管协议中明确转让对象类型、转让比例、达产验收要求和再次转让等要求。鼓励拿地主体阶梯式提高转让比例，产业载体用地在供地时约定转让比例未达到 70%，运营后达到约定亩均税收要求，允许提高分割转让比例，最高不超过 70%，并补缴土地出让金。

项目分割转让时，应符合“工业上楼”产业准入要求，满足规划许可确定的最小分割单元要求，符合交通、消防、安全、环保、建筑布局等相关法律法规和规范准则的要求。签订转让合同前，经各区政府（管委会）组织主管部门联合评审并同意确认、签订新的投资发展监管协议后，办理不动产转移登记手续，并在不动产权属证书中备注“再次转让时，受让项目应先经属地产业主管部门评审并出具的书面意见书”。“工业上楼”等产业载体项目分割转让后，相关权利义务随之转移。江阴、宜兴可参照执行。（责任部门：市工业和信息化局，市自然资源规划局）

八、创新项目运营方式。鼓励各地区在项目实施前开展“前置招商”，在项目环保、消防安全、减震隔震、垂直交通、设备载重、工艺需求、绿色节能等方面强化设计指导。针对项目个性化定制需求，可以对地块指标和布局进行局部调整、技术修正。在符合安全和行业管理要求的前提下，全面推行项目联合验收、单体验收，优化验收程序，允许企业先行开展单体装修和设备进驻，全力缩短项目入驻、达产周期。鼓励各地区培育引进产业空间集成服务商和专业运营团队，高标准打造产业招商、金融投资、资本运作、科技创新等专业人才队伍。（责任部门：市自然资源— 6 —规划局、市数据局、市住房城乡建设局）

九、积极落实税费政策。对考核年通过拆迁腾退形成“连片净地”的实施主体，经审核认定后，可按拆迁腾退重新供应的产业用地面积，给予存量盘活资金奖励；鼓励有条件地区参照市级配套相应区级奖补。对“工业上楼”项目，符合规定的可享受行政事业性收费和政府性基金等减免政策。同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体、承担“连片净地”拆迁或产业园改造等工作的，经属地政府确认，视为符合政府征收（收回）房产、土地并出让行为，按相关税收优惠政策办理。（责任部门：市财政局、市税务局、市自然资源规划局）

十、加强金融服务支撑。发挥市级投贷联动机制保障作用，鼓励引导金融机构创新金融产品支持产业空间项目开发建设，根据产业空间的特点和需求推出定制化金融产品。进一步发挥政策性金融机构优势，共同为产业空间配套基础设施建设、产业升级、绿色发展，以及入驻重点企业和重大项目等提供长期、低成本的资金支持。探索发展“基金+园区+产业”模式，强化基金赋能，通过设立产业股权基金、资产证券化等综合金融服务方式，引导撬动社会资本、产业资本和金融资本为园区载体建设、企业科研项目等提供资金支持。

鼓励金融机构在产业空间建设期、初始运营阶段开展 Pre-REITs 辅导和培育，大力支持项目开发主体通过单独或组合的方式发行基础设施 REITs 产品，对成功发行的项目开发主体，结合募集资金规模，按照属地原则，分档给予不超过— 7 —300 万元补贴，推动产业空间资产证券化，形成盘活存量与新增投资的良性循环。（责任部门：市委金融办、市发展改革委、市财政局）

本政策措施自印发之日起施行，有效期 5 年。相关措施重点支持纳入全市“50+50”规划建设范围内的产业空间建设项目。“50+50”片区外，符合高品质产业空间建设标准、亟需支持的产业空间项目可通过“一事一议”方式，比照享受相关政策。期间如国家、省政策另有规定的从其规定。除特别说明外，国家、省、市政策不重复享受。

更多行业研究分析请参考思瀚产业研究院官网，同时思瀚产业研究院亦提供行研报告、可研报告（立项审批备案、银行贷款、投资决策、集团上会）、产业规划、园区规划、商业计划书（股权融资、招商合资、内部决策）、专项调研、建筑设计、境外投资报告等相关咨询服务方案。