自主更新项目为代建企业带来巨大的市场机会
思瀚产业研究院    2025-11-14

1、存量市场加速释放，市场空间持续增加

在城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”的关键阶段，老旧住房自主更新、原拆原建作为城市更新的创新路径，正释放出巨大的市场空间。代建企业凭借其专业的项目管理能力，成为衔接政策落地、居民需求与工程实施的核心纽带，迎来转型发展的重要机遇。以浙江省为例，全省 2000 年以前的房屋达 72.12 万幢，面积52255.13 万平方米，其中 1990 年以前的城镇房屋有 20.85 万幢，面积 9006.86 万平方米。

2、代建企业发展策略建议

（1）针对自主更新项目的特点，建立全周期综合服务模式

老旧住房自主更新项目的复杂性远超传统代建，从居民意愿统一到产权梳理，从资金筹措到审批协调，每个环节都需要投入大量的精力。代建企业必须构建“咨询+融资+建设+运营”的全链条服务模式，从前置介入组织协商，到中端统筹梳理流程，再到后端延伸挖掘价值，必须深入到项目的每一个环节。

前置介入破解“协商博弈难”痛点。居民达成共识是项目启动的第一道关卡，代建企业可组织协商，一方面协助居民成立自治组织，通过可视化方案（如户型优化模拟、资产增值测算）降低沟通成本；另一方面提供产权梳理服务，针对“一房多户”“混合产权”等历史遗留问题，引入专业机构完成权属归集，从源头规避纠纷，能有效提升项目启动效率。

中端统筹打造“一站式审批引擎”。自主更新项目涉及发改、规划、住建等多个部门，审批流程繁琐是普遍痛点。代建企业需建立“政策解码+流程代办”的审批服务体系，针对地方政策，提前梳理消防、容积率、最小面积等关键指标的弹性空间；组建专职报批团队，打通部门沟通渠道，将多宗地并宗审批等经验标准化，缩短审批周期。

后端延伸挖掘“微空间运营价值”。原拆原建项目的盈利空间除建设利润外，还有运营价值。代建企业可依托政策允许的增容空间，参与配套设施的规划与运营。在居住配套方面，可联合物业企业提供“电梯运维+智慧安防”的长期服务；在商业配套方面，通过代建换经营权的模式，运营新增的社区便利店、养老驿站等设施，为项目创造持续现金流。

（2） 联动多方资源，协调破解资金难题

老旧住房自主更新项目普遍面临资金筹措瓶颈，代建企业作为组织方，需协调组织资金整合与联动，通过构建多元融资生态破解难题。代建企业通过撬动政府、居民、社会资本等多方资源，为项目全周期资金需求提供稳定支撑，构建起适配自主更新项目特点的多元融资体系。

精准对接政策资金与补贴。代建企业应建立全国性政策资金数据库，分类梳理不同地区的补贴标准、申请条件与拨付流程，协助居民完成材料申报与验收对接，争取更多政策补贴。同时，充分利用税收优惠政策，为居民与产权单位办理税费减免，降低综合成本。

创新居民融资服务方案。针对部分居民出资能力不足的问题，代建企业可联合金融机构开发专项产品。一方面对接政策性银行，争取低息、长周期的“更新贷”；另一方面探索“产权抵押+分期还款”模式，允许居民以改建后的房屋产权为抵押，分阶段支付建设费用，降低前期资金压力。

引入社会资本参与运营。对于具备运营潜力的项目，代建企业可作为枢纽引入社会资本。通过“建设+运营”打包模式，吸引社会资本参与，将改造后形成的商业设施经营权或未来收益权作为投资回报，以增强造血能力。

（3）重点布局北、上、广、浙等政策高地

在市场布局上，北、上、广、浙等自主更新先行区域，政策体系完善、试点经验丰富且居民需求旺盛，代建企业须将其作为核心攻坚区集中资源投入，以快速抢占市场先机；对湖南、湖北等已启动局部试点、政策框架逐步清晰且存量改造需求逐步释放的潜力拓展区，代建企业应积极探索是否可复制成熟模式；对政策尚在酝酿阶段、但老旧住房存量大且具备潜在需求的机会储备区，代建企业应提前开展调研，为后续市场开拓做好储备。

更多行业研究分析请参考思瀚产业研究院官网，同时思瀚产业研究院亦提供行研报告、可研报告（立项审批备案、银行贷款、投资决策、集团上会）、产业规划、园区规划、商业计划书（股权融资、招商合资、内部决策）、专项调研、建筑设计、境外投资报告等相关咨询服务方案。