观音桥安置房项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-04-28

1、项目实施主体

该项目实施主体为嘉兴市嘉塍发展投资集团有限公司。嘉兴市嘉塍发展投资集团有限公司成立于 2008 年 11 月 13 日，注册资本 50,000 万元。

2、项目建设规模及内容

本项目位于嘉兴市新塍镇，规划秀园路与规划花甲路东北侧，北至规划胜利路，南至规划花甲路，西至规划秀园路，东至现状水系，主要建设内容包括安置房 1192 套、停车位 1220个、服务用房以及绿化工程等。不存在商业或独栋商业建筑。本项目为自建项目，不涉及政府回购或代建。

本项目总用地面积：51,971.50 平方米(约 77.96 亩)，总建筑面积约 187,088.03平方米，其中地上建筑面积约 125,427.04 平方米，地下建筑（含人防）面积61,660.99 平方米。本次项目为货币补偿后定向购买，全部面向拆迁户销售。

3、项目投资规模及资金来源

项目总投资为 109,102.18 万元，包括建设投资 103,876.18 万元，建设期利息5,226.00 万元。其中，项目资本金 33,102.18 万元，全部为自有资金，占总投资的比例为 30.34%，其余资金缺口 76,000.00 万元，占总投资的比例为 69.66%。

4、项目土地情况

项目总用地面积 51,971.50 平方米(约 77.96 亩)，项目用地已由政府部门完成征收拆迁工作，目前在开发建设中，现阶段已取得建设项目用地预审与选址意见书。公司拟通过划拨方式取得相应建设地块使用权，土地用途将为居住用地，土地性质为划拨，土地费用 2,728.49 万元已纳入项目总投资。

5、项目审批/备案情况

本项目符合国家产业政策方向，且已经通过了相关主管部门的审批/备案，该项目已获批复/备案。

6、项目建设工期和建设进度

本项目建设期为 33 个月，工程计划于 2022 年 12 月开工，计划 2025 年 9 月完工。项目计算期为 7 年。截至 2023 年 11 月末，该项目处于施工阶段，已完成建设进度 35%，已累计完成投资为 1.22 亿元，约占投资总额的 11.18%。

7、项目拆迁安置情况

该项目拆迁范围为观音桥村区域，涉及拆迁总户数约 195 户，征收总建筑面积约 54,000 平方米。为满足集中安置需求，计划建设安置房 1192 套，户型分别为 127 平方米、125 平方米、120 平方米、110 平方米、93 平方米、73 平方米，安置房建筑面积约为 122,988.00 平方米，户均安置面积约为 630.71 平方米。其中，涉及安置约 780 人，人均安置面积约 157.68 平方米，人均安置约 1.46 套房。

截至 2021 年末，观音桥村区域拆迁签约工作已全部结束，征收工作由新塍镇人民政府总体负责，由嘉兴市嘉塍发展投资集团有限公司具体实施。被征收房屋(以下简称原房)建筑面积，按照房屋登记簿记载的建筑面积或有关部门确定。

原房价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。参照秀洲政发[2011]24 号文件规定评估及具体乡镇政策规定确定，原房补偿价格约在 10,400元/平方米，预计原房拆迁补偿金额在 5.62 亿元左右。另外，对于签约拆迁户给予搬迁补助费、租房补助费等补偿补助和签约奖励等。上述征收拆迁资金由新塍镇人民政府统筹解决。拆迁补偿不属于该项目的建设内容，因此拆迁成本不纳入该项目总投资。

该项目安置房用地为国有划拨住宅用地，不存在强拆和强建等违法违规行为。本次项目安置为货币补偿后定向购买，直接面向拆迁户销售。参考当地区域政策及市场情况，安置房按 9000 元/平方米购买，地下车位按 15 万元/个购买。

8、项目建设的经济效益

（1）本项目定价分析

1）安置房定价分析

本项目小区住宅向安置居民定向销售。定价参考秀洲区二手房市场价格，如下表所示，平均售价为 15,136.67 元/m2。综合考虑本项目的安置性质、地理位置、周边环境、配套设施等因素，本项目安置房价格以 9,000 元/m2计。房产销售价格低于周边同品质房产销售价格，因此具有充分的销售可行性。

2）地下车位售价定价分析

车位售价与住宅策略存在差异，住宅售价更注重区位，而车位售价需要考虑尽量覆盖成本。因此，本项目停车位出售参考目前秀洲区住宅停车位一般售价水平，如下表所示，平均价格为 19.16 万元/个。考虑到本项目的安置性质、建设地址、人流量、周边环境等因素，本项目暂以 15 万元/个计。

（2）本项目财务预测

1）项目营业收入、营业税金及附加和增值税预测

根据项目可研报告和市场实际情况，项目建成后由项目公司负责运营，本项目营业收入包含安置房住宅出售收入、地下车位出售收入两大块。项目运营期为2025 年 10 月-2029 年，住宅、地下车位在此期间全部完成对外出售，出售比例依次为 20%、40%、30%、5%、5%。

本项目中安置房住宅建筑面积122,988㎡，安置房源1,192套，安置房住宅部分按9,000.00元/平方米计算收入，暂不考量涨价因素；安置房地下车位共1,220个，按每个车位15万元计算销售收入，暂不考量涨价因素。

2）项目成本费用估算

① 运营成本

项目销售房产的过程中发生的各种费用，预计本项目运营成本为销售收入的0.3%。

② 人工成本

项目管理人员工资支出暂定为每年100.00万元。

③ 行政、一般开支

项目的行政、一般开支主要集中在项目运行活动中，预计本项目行政、一般开支为销售收入的0.5%。

④ 项目非付现成本

项目非付现成本5年暂定为109,102.18万元。

⑤ 投资贷款经营期5年利息支出

项目投资贷款经营期5年利息额累计12,667.20万元，计入经营期财务成本。

⑥ 项目内增值税费和税金及附加

根据《财政部国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），财政部税务总局出台《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号），建筑、销售不动产增值税税率为9%，服务类增值税税率为6%，应交增值税为销项税额减去进项税额，税负率按2%计，项目增值税测算为2,579.79万元。

城市维护建设税按增值税的5%计，教育税附加、地方教育税附加按增值税的3%、2%计。计算期内增值税、税金及附加估算为2,837.79万元。

⑦ 总成本费用

通过上述估算，债券存续期内，项目总成本费用合计123,301.30万元。

3）项目收益测算

本项目拟外部融资76,000.00万元（其中债券融资60,000.00万元），年利率为5.2%。融资存续期内累计净收益（累计净收益=营业收入-经营成本-税金及附加）合计124,619.49万元。本项目融资存续期内还本付息总额为95,760.00万元（本金76,000.00万元，建设期利息5,226.00万元，运营期利息支出12,667.20万元，剩余融资存续期利息支出1,866.80万元）。因此，融资存续期内，项目净现金流能够覆盖融资本息，累计覆盖倍数为1.30。此外，项目计算期累计净收益大于项目总投资。

投资者未行使回售选择权，债券存续期内累计净收益（累计净收益=营业收入-经营成本-税金及附加）合计124,619.49万元。本项目债券存续期内债券还本付息总额为75,600.00万元（债券本金60,000.00万元，建设期利息4,160.00万元，运营期利息支出9,984.00万元，剩余债券存续期利息支出1,456.00万元）。因此，债券存续期内，项目净现金流能够覆盖用于项目建设部分的债券本息，累计覆盖倍数为1.65。

投资者行使回售选择权，债券存续期内累计净收益（累计净收益=营业收入-经营成本-税金及附加）合计 124,619.49 万元。本项目债券存续期内债券还本付息总额为74,768.00万元（债券本金60,000.00万元，建设期利息4,160.00万元，运营期利息支出 9,984.00 万元，剩余债券存续期利息支出 624.00 万元）。因此，债券存续期内，项目净现金流能够覆盖用于项目建设部分的债券本息，累计覆盖倍数为 1.67。

9、项目建设的社会效益

本项目的实施，将为居民提供高质量的安置住宅，同时配备完善的市政基础设施，确保人人能入住环境优美、配套完善、管理到位、居住舒心的安置房小区，根本上改变原拆迁地块普遍存在的“屋内现代化，屋外脏乱差”的格局，改善区域人居环境。本项目的实施，也将有效降低建筑密度，增大了景观绿化的布置空间，极大地改善了当地居民的生态环境。