成都市产业园市场分析
思瀚产业研究院    2024-12-16

1、城市基本情况

（1）城市概况

成都市地处中国西南地区四川盆地西部的成都平原，位于四川省中部，东邻德阳市、资阳市，南靠眉山市，西南接雅安市，西北依阿坝藏族羌族自治州。成都市是四川省省会，副省级城市，中国西部地区重要的中心城市，成渝城市群的中心城市，也是国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽。

（2）人口结构

成都市总面积为 14,335 平方公里，其中市区面积 3,639.8 平方公里，市区建成区面积 931.6平方公里。截至 2023 年末，成都市常住人口共 2,140.3 万人，其中城镇常住人口 1,722.9 万人，常住人口城镇化率 80.5%。

（3）交通条件

成都市位于四川省中部，地理位置优越，交通便捷，可以使用多种交通工具，通达性良好。多条高速公路、国道、高速铁路、普通铁路经过成都市境内，国际机场、地铁等交通方式一应俱全。

成都市已形成由公路、铁路、航空组成的立体交通网络，成为中国西部地区最重要的交通枢纽之一。目前成都市境内拥有 G5 京昆高速、G42 沪蓉高速、G76 厦蓉高速、G93 成渝环线高速等 13 条国家级高速公路及多条省级高速公路。成都市也是西南地区最大的铁路枢纽，宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路、遂成铁路等 5 条电气化铁路交汇于此，经过成都境内的成绵乐城际铁路、成渝高速铁路、西成高速铁路 3 条高速铁路已经通车运行。

成都国际航空枢纽由双流国际机场和天府国际机场 2 座机场组成，2023 年两座机场全年完成总旅客吞吐量 7,492.4 万人次。成都市轨道交通网络以主城区为核心向市域周边发散，截至 2023 年底，成都共有 13 条地铁线路开通运行。

2、成都市产业园土地市场分析

成都市一直贯彻执行创新土地供应要素、节约集约土地利用，合理布局产业发展用地空间、统筹安排产业发展用地、优化产业用地供应政策，近年来发布了一系列产业用地管理政策，包括《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级土地政策措施的实施细则》（2017 年）、《关于加强新型产业用地（M0）管理的指导意见》（2020 年）、《关于印发成都市产业功能区未来赛道/细分领域工业用地弹性出让准入条件的通知》（2021 年）、《关于印发成都市推行工业用地“标准地”改革实施方案的通知》（2022 年）等，从优化产业用地空间布局、增加新型产业用地供应、建立准入体系、提高土地利用等角度对城市产业用地予以合理规划和监管。

从产业园用地性质来看，产业园用地一般为工业及研发类（含科研用地、科技研发、科研设计用地等）。近年来成都市工业、研发类土地的供给和成交情况如下：

（1）工业用地

从工业用地供给情况看，2018-2023 年，成都市工业用地供应量呈波动趋势，2021 年工业用地供应量为近五年最低点，根据 2021 年成都国有建设用地供应计划来看，成都对五城区及成都高新区，严格控制新增工业用地规模，主要通过盘活存量低效工业用地保障产业项目用地需求，因此该年度的工业用地供应量大幅减少。2022 年工业用地供应量又有所提升，达717 万平方米，2023 年工业用地供应量略有下降，为 612 万平方米。

从工业用地成交情况看，2018-2023 年，成都市工业用地成交面积变化情况与供应变化趋势基本一致，2023 年工业用地成交面积达 667 万平方米，为近五年新高。从成交价格来看，近五年来成都市工业用地成交土地均价整体呈上升趋势，2021 年成交均价最高，达到 475 元/平方米，2023 年成交价较 2021 年相比有所下降。

从供给与成交量情况来看，成都市工业用地处于供需平衡的状况，近五年推出的工业用地多数能实现成交，略有供给盈余的情况。

（2）科研用地

研发类用地是我国产业园的重要载体之一。从研发类用地供给情况看，2018-2023 年，成都市研发类用地供给呈现波动变化，2020 年研发类用地供给呈爆发式增长，全年供应量达到将近 47 万平方米，之后 2021 年、2022 年两年成都的研发类用地供给量有较大回落，缩减至16 万平方米体量，2023 年供应量则大幅回升至约 31 万平方米。

从研发类用地成交情况看，2018-2023 年成都市研发用地的成交量呈波动变化，变化趋势与供给量基本一致，2020 年度呈现爆发式增长，2021、2022 两年有大幅下降。从研发类用地成交价格来看，2018-2022 年成都市研发类用地成交价格呈整体上升趋势，2021 年和 2022 年达到 6,000 元/平方米以上，2023 年降至 4,864 元/平方米。

从研发类用地供给与成交情况看，2018-2023 年成都市推出的研发类用地能实现全部成交，由此可见市场对研发类用地的潜在需求仍较多，该类型用地未来仍是市场投资者关注重点。

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